第9章 节 房地产估价的假设开发法(房地产估价课件).ppt

房地产估价 ;点击添加标题;主要讲述房地产估价中假设开发法的基本理论和方法。通过本章学习，应达到以下目标： (1) 掌握假设开发法的基本公式、现金流量折现法、以及假设开发法计算中各项求取； (2) 熟悉假设开发法的基本原理； (3) 技能要求：能够运用假设开发法测算房地产价格 ;9.1 假设开发法的基本原理 9.1.1 概念 假设开发法又有剩余法、余值法或倒算法之称。是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 9.1.2 理论依据 假设开发法评估房地产价格的基本原理是价格构成原理、预期原理和地租原理。 根据价格构成原理，任何商品的销售价格均由成本、税金和利润构成，房地产这一特殊的商品其销售价格的构成也不例外，只不过其成本构成要比一般商品复杂。 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期收益原理。 假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。;;2）按开发完成后的经营方式细化的公式 （1）适用于开发完成启出售的公式： V＝Vp－C ?式中：??V——待开发房地产的价值； ?????????Vp——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值； ?????????C——应扣除项目。 （2）适用于开发完成后出租、营业的公式 ????V＝VR－C ?式中：??VR?——用收益法测算的开发完成后的房地产价值;;;;;;;9.2.3 估算开发周期 房地产开发一般是强度大、周期长的投资项目，从立项到开发完成一般要经过一年或数年的时间，而房地产市场是一个动态的市场、房地产价格也因市场的动态性而呈动态变化；另一方面，假设开发法中的各项价格(如售价与租金)、成本多是未来的情况，存在一定的不确定性。因此，开发周期的长短直接影响着房地产开发完成后的市场价值和开发过程中的财务费用。 房地产开发周期的起点一般是假设该估价对象的估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发周期可分为开发期和经营期。 开发期可称为开发建设期、建设期，起点???开发周期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成的日期。 经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化。 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。 估算开发周期可以采用类似市场比较法的方法，根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已经有的正常开发周期来估算。 开发期一般能较准确地估计。; 9.2.4 预测房地产开发完成后的市场价值 开发完成后的房地产市场价值，是指估价对象开发完成时的市场价值。该市场价值对应的日期，通常就是开发完成时的日期。开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。根据房地产经营方式的不同，开发完成后房地产价值获得的方式也不同。 1）对于待售房地产，通常是采用市场比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势；或采用市场比较法与长期趋势法相结合，根据类似房地产过去和现在的价值及其未来可能的变化趋势来推测。 2）对于出租和营业性房地产，如写字楼、商店、旅馆，可以先预测其租赁或经营性收益，再采用收益法将该收益转换为价值。 ;【例9－1】 根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积210元，出租率为80%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为40000平方米，运营期为50年，则该写字楼的未来总价值可估计为：;9.2.5 估算开发成本和开发利润 对于开发成本，由于项目相对较多，应分项估算。 1）建安工程费：可通过当地同类建筑物当前的建筑费用的平均水平来估算，或采用成本法中重置成本的估算方法。 2）专业费：一般以建安工程费的一定比率来计算，如取建安工程费的6％。 3）销售费：可以按总开发价值的一定比率来计算。 4）税费：按国家有关法规对开发项目应计税种所规定的计税方法来计算。 5）投资利息：可参考成本法中利息的计算方法。利息的计算涉及投资强度、利息率、计息周期数和计息方式，其中投资强度为房地产开发投资的全部预付成本，包括土地取得费和建安工程费。 6）开发商利润一般以房地产开发投资的全部预付资本(土地成本十建筑物建造费用)的一定比率，或以开发完成后的总价值的一定比率计算。直接投资的一定比率即为利润率，或投资回报率、投资收益率。;9.2.6计算试算价格、确定估价额 有了上述数据，便可以引用假设开发法的基本公式进行计算。在具体计算时，应注意到由于假设开发法中的各项价格、成本发生的时间不在同一时点上，因此在计算时有两种方法，即： 1）静态