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浅析物业管理收费形式以及缴税方式的选择 　　【摘要】物业管理企业作为一个新兴的行业，随着房地产业和城镇住房改革的迅猛发展而发展，物业管理不仅为人民群众提供安居乐业的保障，而且为社会吸纳了大量的富余劳动力。可见，经济越发达，物业管理越发展，物业管理核算越重要。本文就物业管理收费形式及缴税方式的选择谈一些看法。 　　 　　物业管理在国外已有100多年的历史，但在国内，从1981年3月全国第一家物业管理公司――深圳市物业管理公司算起，只有25年的发展历史。而在内地城市起步更晚，比如成都，第一家物业管理公司于1992年诞生，其发展历史仅仅只有14年。 　　我国的物业管理正处在各项法律、行政法规、地方法规不断推陈出新、不断完善的过程中。物业服务收费办法成为物业管理企业和业主之间最突出的争议焦点。规范物业管理收费行为是推动物业管理健康发展的重要环节。 　　2003年11月13日，国家发展与改革委员会、建设部联合印发了《物业管理收费管理办法》，根据该管理办法的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。该办法准确地定义了近年来物业管理实践中存在的物业管理收费酬金制和包干制的含义。 　　《物业管理收费管理办法》第九条对包干制的定义为：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 　　包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理得好坏，经营得亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度，通常具体到每平方米的物业建筑面积收取多少人民币的物业管理费。 　　下面情况可以考虑选择包干制：一是对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制；二是如果业主觉得没有监督物业公司的能力和水平的话，还是选择包干制比较好；三是小型的物业管理公司以及普通住宅可选择包干制。包干制只需要事先与物业公司协商好，给多少钱出什么活，赔了赚了物业公司自己算。包干制之所以简单得多，是因为业主只需要监督物业公司的行为就行了。 　　《物业管理收费管理办法》第九条对酬金制的定义为：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 　　酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。业主和物业公司之间的账目很透明，花多少钱由业主来定，业主充分享受到了消费者应该享有的知情权，物业公司只收取固定的酬金，它只是一个代管机构，无权替业主做主。选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司的账务和行为。而且，小区的业主们要有足够的心理准备。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪或者转为维修资金时大家高兴；少了要分摊并补交时，大家就不一定愿意了。一般高档住宅、别墅、写字楼选择酬金制的较多，广州、深圳、北京、上海等经济发达地区选择酬金制的居多。 　　包干制和酬金制各有利弊。 　　包干制执行起来较为简单，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业管理公司的账的。由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行精益管理，拓宽经营渠道，开展多种经营，开源节流，增强盈利。但物业公司在最大限度地节省成本、获取更高的利润的同时，也会对物业造成掠夺性的经营和服务，从而对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响，最终累及业主的利益；另一方面，物业公司降低服务成本所造成的服务质量的下降以及业主因服务质量下降拖欠管理费形成的恶性循环，最终会使物业公司和业主两败俱伤。 　　酬金制物业管理收费就是物业公司按照业主大会或者业主委员会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理的活动。预算一般都非常详细，比如小区高管人员的工资及福利，中层管理人员的组成及结构、工资；小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。物业公司的报酬按照约定的数目支付，一般为物业管理预算的4%-5%，也有企业按照物业管理费收入的百分比约定物业公司的酬金收入。业主入伙时，在《业主公约》中事先就已明确酬金的计提方式、比例或固定额度。 　　酬金制更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理，酬金制体现了物业管理企业对