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投资性房地产准则中公允价值的运用及影响分析 　　摘要：投资性房地产作为一个全新的资产构成要素，是企业和税务共同面临的新问题，而公允价值则成为新准则发布中的一大亮点。本文对公允价值在投资性房地产准则中的应用以及在多方面可能产生的影响作了深入分析和探讨，以期对我国投资性房地产持有企业的实务处理提供一些参考。 　　关键词：投资性房地产；公允价值；公允价值模式 　　 　　投资性房地产是2006年新修订的企业会计准则提出的新概念。制定和颁布《投资性房地产》(以下简称CAS3)能进一步规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。作为最新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产准则中不仅有所涉及，且占有非常重要的地位，在投资性房地产的后续计量、转换、处置、披露等规定中多处都涉及了公允价值模式。公允价值模式在CAS3中的运用将可能对企业的资产结构、利润、所有者权益及房地产税收制度等诸方面产生不同程度的影响。 　　 　　一、公允价值在投资性房地产准则中的运用 　　 　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。CAS3第十条中规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 　　 　　(一)公允价值在投资性房地产后续计量中的运用 　　准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计八当期损益。投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。 　　 　　(二)公允价值在投资性房地产资产处置中的运用 　　投资性房地产在被处置的过程当中，即投资性房地产被被出售、转让、报废等任何一个环节都要经??资产评估。以公允价值反映该资产的价值，因此，公允价值的变动将对损益造成影响。 　　 　　(三)公允价值在投资性房地产信息披露中的运用 　　企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销以及减值准备计提情况；采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响；房地产转换情况、理由及其对当期损益或所有者权益的影响；当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。 　　 　　二、投资性房地产运用公允价值的影响分析 　　 　　公允价值在投资性房地产准则中的运用，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，同时也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。 　　 　　(一)公允价值对企业财务的影响 　　1　对企业资产结构的影响。企业首先应确认哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产，即必须符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件。然而，在会计实务中，一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产，其确认取决于其持有的目的。原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算将使企业的流动资产(存货)减少，流动比率降低。 　　2　对利润的影响。公允价值的引入使得会计信息更能反映交易或事项的经济实质，满足会计信息真实、有用的要求，但也使部分企业利用公允价值模式粉饰经营、调控利润成为可能。即采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润，影响企业净资产价值，增强企业融资能力，有利于企业向国际市场发展。 　　影响投资性房地产公允价值损益对利润的调节的因素有两个：一是公允价值的确定；二是投资性房地产与其它房地产的转换条件和转换证据。公允价值的确定有市场作为参考，数据的取得相对比较容易。而第二点中的“转换条件”是指房地产的用途发生改变，所谓“转换证据”是指企业房地产改变用途应有充分的凭证或文件依据，且这些改变用途的活动实质上已经开始。前提是要保证这些凭证和文件的真实、可靠，才能保证投资性房地产价值的公允。 　　由于我国房地产市场仍处于发展阶段，也不排除部分投资性房地产出现贬值的可能，但总体来说投资性房地产有持续、稳定的增值潜力，在市价持续上涨的情况下，企业只要对该房地产进行必要的转换就可达到粉饰经营、调节利润的目的，况且完成这种转换并不复杂。这是因为企业将自用房地产或