投资性房地产公允价值计量模式国际比较及在我国应用.docVIP

投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用 　　【摘要】 本文通过对投资性房地产准则中公允价值模式的国际比较，着重探讨了公允价值定义的表述、应用条件、确定依据等方面的差异，并就公允价值模式在我国的应用及影响作了深入分析。 　　【关键词】 投资性房地产；公允价值；后续计量；国际比较 　　 　　投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济发展和投资观念的改变，目前在西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，成为企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益、高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006 年2 月发布的《企业会计准则》第3号专门对投资性房地产进行了会计规范（以下简称CAS3），并适度、有条件地引入了公允价值计量模式。本文就投资性房地产的公允价值模式进行国际比较，明确差异，以期为我国公允价值模式的应用提供启示与借鉴。 　　 　　一、公允价值定义的表述 　　 　　在我国新会计准则体系中，对于公允价值计量属性的定义规范仅仅出现于《基本准则》第42条第（四）点，即：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者清偿债务的金额计量。笔者认为，这一表述与国际财务报告准则（以下简称IFRS）术语汇编中对公允价值的定义基本一致，即：公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。然而，美国财务会计准则公告《公允价值计量》（以下简称FAS 157）对公允价值的定义表述为：在计量日，市场参与者之间进行的有序交易中出售一项资产时所收到的或转移一项债务时应支付的价格。FAS157强调的公允价值计量目标是从资产出售中收到的或转移债务支付的价格，即表达了“脱手价格”的观点。而我国会计准则（以下简称CAS）及IFRS并没有明确提及脱手价格观点，甚至IFRS中某些准则的计量目标与脱手价格目标也并不一致，比如《国际财务报告准则第3号――企业合并》规定，对于分配企业合并中购买方承担的负债及或有负债（如果有的话）的计量，按照初始确认时的公允价值计量。 　　2008年2~3月，国际会计准则理事会（以下简称IASB）公允价值计量项目组通过我国财政部以问卷调查的形式就公允价值计量目标这一问题对企业进行调研，旨在了解IFRS中使用的“公允价值”术语在会计实务中是被理解或运用为“进入价（entry price）”还是“脱手价（exit price）”或其他的计量基础，以及公允价值表述是否能被这些计量基础所替代等问题。可见，对于公允价值定义如何更精确的表述或被更准确的理解，国际上也正开展讨论、寻求意见。 　　笔者认为，投资性房地产的公允价值应当以资产的脱手价格为目标，但公允价值这一表述不能以脱手价格来替代。投资性房地产的公允价值应以脱手价格而非进入价格为计量目标，不仅因为这一目标体现了从房地产市场交易者角度对资产未来流入和对负债未来流出的当前预期，与IASB在《财务报表的编制和列报框架》第49段中以及FASB第6号概念公告《财务报表要素》中对资产和负债的定义一致，同时，从财务报告的角度上讲，脱手价格目标也更为合理。另外，从概念上讲，进入价和脱手价是不同的，某一房地产的市场价格，对出售者来说是脱手价，对购买者来说却是进入价。交易主体可能在一个市场购买房地产，而到另外的市场去出售或转让。财务报告应当致力于对主体当前持有房地产而不是欲购置房地产的情况进行“公允表述”，从而从出售者或转让者的角度考虑投资性房地产的公允价值计量。但是，“公允价值”又不能完全被“脱手价”替代。因为公允价值计量的适用性可以是非常广泛的，在当前市场条件受到限制时，应当接受符合公允价值计量目标的其他计量属性或某些估价技术的计量结果作为投资性房地产的公允价值。然而，若使用“脱手价格”这一表述，计量属性的应用范围就会受到较大限制。 　　综上所述，笔者认为CAS可借鉴FAS 157中公允价值的表述，对我国准则中的公允价值的定义表述作进一步改善，明确计量目标，并就其定义内容补充更多相关的解释说明。 　　 　　二、公允价值模式的应用条件 　　 　　我国CAS3允许企业在两种后续计量模式中做出选择，并在第10条中提出，采用公允价值模式计量应当同时满足下列两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。由于我国整体资本市场还欠成熟，CAS3虽然引入了公允价值，但对公允价值模式的应用有严格的限制。 　　尽管美国会计在公允价值计量方面的研究走在世界的前列，