房产交易风险与防范.docVIP

房产交易的风险与防范 　　在房产买卖中由于开发商与普通购房人交易地位极不平等、信息严重不对称以及有关法规的滞后，常常布满陷阱。在不同的阶段里存在不同的法律风险，因此需要有针对性地去防范和规避。 　　 　　房产交易大致分为四个阶段，即购房前准备阶段、签订认购协议阶段、签订房屋买卖合同阶段、收房阶段。在房产买卖中由于开发商与普通购房人交易地位极不平等、信息严重不对称以及有关法规的滞后，常常布满陷阱。在不同的阶段里存在不同的法律风险，因此需要有针对性地去防范和规避。 　　 　　一、 购房前准备阶段 　　 　　在这一阶段中，主要的风险来自于售房广告中虚假宣传和对于售房主体的审查不严。 　　1、售房广告中虚假宣传。开发商为了迎合购房者的心理，往往会在售房广告中对楼盘进行一些虚假宣传或对一些敏感内容作模糊说明，例如：“距某某大商场仅3分钟”（隐瞒了时速60公里这一前提）、“周边一公里内有地铁、幼儿园、小学、银行、邮局……”（其实这些设施仅停留在规划图纸上）、“会所、游泳池、网球场”（要到下一期才施工）等。 　　对于该种风险，最基本的防范措施就是不要片面相信广告中的陈述。对于广告中周围环境的描述亲自进行一下调查、核实。而对于今后才能交付的会所、学校等配套设施则应当在购房合同中约定交付期。这样即使将来开发商不能实际交付，则其应当承担违约责任，同时在有了明确约定的情况下，即使开发商不愿主动承担责任，而必须进入诉讼程序时，也会因为约定明确而使诉讼变得简单，胜诉的把握也更大。 　　2、售房主体的审查不严。所购房产的产权瑕疵对于购房者来讲也是致命的风险之一，通常是开发商无开发资格或无商品房预售许可证等房屋销售合法手续。一般而言，这样的房产在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款潜逃，最后判决书上的权利也无法变成现实，这样购房人很可能血本无归。如果房屋开发手续不全，甚至是非法建筑，就??你可以入住所购的房屋，但是房产所有权证明永远办不下来或者是在入住后随时可能面临房屋由于不合法需要拆除的风险，这时候只能向开发商请求赔偿，但由于开发商的偿付能力有限，购房人可能最终无法得到实质赔偿。 　　对于上述风险的防范主要是查看相关证件，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应查看的证件大致包括五证，即：《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，如上述文件不全，甚至存在作假的情形，即便你非常喜欢这处房产也最好不要买。 　　其次，主体方面的风险还有所交易的房产产权不完整的问题，如存在共有人，而出售人未征得共有人同意，或所售房产存在抵押或被司法机关查封的情形，这些也需要进行认真审查，如发现存在上述情形，最好不要购买。 　　 　　二、 签订认购书后阶段 　　 　　这一阶段的风险来自于认购书中定金条款的约定。 　　定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式。通常房地产开发商在认购书中都有这样的条款：购房人应当于签订认购书之日起多少日内与出售方签订房屋买卖协议，否则定金不退还。而现实中有不少购房人会在交付定金后反悔，或由于与开发商在关于购房合同的具体条款无法达成一致而不能在约定的时间内与开发商签订购房合同。从法律上讲，如果没有特殊原因，购房人如在签订认购书后确因自身原因不愿购买所认购房屋，则开发商不退定金是合法的。但是对于因双方不能就合同具体条款达成一致而使合同不能订立，则不能算作购房人自身原因，开发商应当退还购房者定金。 　　购房者在签订认购书前应尽可能多看几处房产，最好不要在签订后再反悔。其次在签订认购书的时候，应当尽可能将将来要签的购房合同中的关键条款如价款、面积、房屋位置等予以约定，以免签订购房合同时产生争议。同时有必要将“买房者应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”写入认购书，这样如出现双方不能就购房合同达成一致，则开发商必须将定金退还。 　　 　　三、合同的签订阶段 　　 　　这一阶段在房产买卖中非常关键，其中存在的风险是多方面的。 　　1、开发商通过在合同中的约定，故意规避延期交房的责任。在商品房买卖合同中，延期交房是比较普遍的现象之一，对此开发商理应承担违约责任。但在个别情况下，开发商为了推卸责任，将一些可能造成延期交房的事件约定为不可抗力。按照我国的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任。如果