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我国发展房地产信托投资基金的可行性分析 　　摘 要：本文结合投资需求、房地产融资多元化、资本市场的发展、房地产市场的完善对我国房地产引进REITs的动因进行分析，同时从政策法规、实际操作的视角讨论了REITs在我国实施的可行性，最后得出REITs在我国切实可行的结论并提出相关建议。 　　关键词：房地产信托投资基金；房地产融资；可行性 　　中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)09-0026-03 　　 　　在当前我国房地产业飞速发展的趋势下，开发商必须具备强大的金融运作能力和雄厚的资金实力才能够支持房地产开发对资金的巨大需求。从2004年起，我国房地产企业的融资活动空前活跃，一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商来完成资金的融通。但是由于房地产行业以前长期实行单一的融资模式，使得我国房地产企业的融资模式主要为银行信贷、债券融资、利用外资及上市。随着房地产业的迅猛发展，原有的单一融资结构已不能适应房地产商的融资需求，房地产信托随之发展。由于我国对于房地产信托的法律法规不健全，且房地产信托的功能较为单一，使得房地产信托基本不具有组合投资功能和期限转换的功能。而房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”)的引入恰可以弥补房地产信托的缺点。 　　 　　一、我国发展房地产信托投资基金的动因 　　 　　(一)投资者的需求 　　1.发展房地产投资信托基金可以满足我国民间储蓄、社会保险资金、企业资本和外国资本的投资需求。我国约有12万亿元的居民储蓄余额、1.1万亿元的保险资金、1708亿元的全国社保基金以及大量企业在发展过程中的闲置资金等。[1]同时，国外大型的房地产投资信托基金以及实力雄厚的像美林、摩根斯坦利之类的资金实力雄厚的投资银行也普遍对我国房地产业纷纷看好。上述这些巨额的社会金融资产存量必然形成巨大的投资需求。 　　2.从目前我国的金融体制看，投资者可选的各种投资工具并不是很多。由专业性的机构发起并管理的房地产投资信托基金，可以使投资者获得较高的投资收益，有效规避投资者的风险，为社会大众资本进入房地产业提供了有利的条件。 　　3.对于投资人来说，在投资组合中加入房地产可以达到获得稳定回报并降低风险的效果。REITs具有很强的市场流动性并由专业的管理团队经营管理，投资组合带来的分散风险的作用、专业经验带来的较高经营效率、公开市场带来的高透明度和市场监督机制以及资本市场带来的强融资能力都使得投资者信心增加，投资需求旺盛。 　　(二)构建房地产行业多元化融资模式的需要 　　1.我国目前房地产行业的抵抗风险的能力较弱。发展房地产投资信托基金不仅增加了一种新的融资渠道，降低了房地产开发企业对银行贷款的依赖性，还可以为房地产开发企业建立多元化融资结构，增强其风险抵抗能力。[2] 　　2.引入房地产投资信托基金有利于房地产企业规范化操作。房地产投资信托基金对房地产企业的投资属于股权投资，使得企业的债务负担有所减小，房地产企业股权结构的改善必将对房地产企业的运行起到外部监督的作用。 　　3.房地产投资基金有利于优化房地产行业内部结构。目前我国有两万九千多家房地产商，且绝大多数属于规模小、管理不规范、专业人才缺乏的小企业。房地产投资基金在利润驱动模式下把资金投向具有一定潜力的房地产企业项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，有助于实现资源的优化配置和房地产业良性循环再生产。 　　(三)资本市场发展的内在需求 　　房地产投资信托基金的建立对于我国投资基金市场的规范成长有着积极的作用。由于房地产项目的长期性决定了其投资回收的长期性，投资者的收益相对于证券投资而言时间更长更稳定，因而发展REITs有利于增加新的投资基金品种并拓展基金投资者的投资组合空间。REITs在期限、风险等方面进行充分有效的组合，从而减少投资风险，增加投资收益，回报的长期性也有助于培养投资者的长期投资和理性投资理念，而投资者的理性投资又必将推动我国投资基金市场的健康规范发展。再者，发展有助于扩张投资基金规模。[3] 　　(四)房地产行业市场主体完善的需求 　　从房地产行业发展的角度来看，成熟的房地产市场是以房地产参与主体的完整性为主要特征的。改革开放以来，我国经济处于持续发展状态但发展水平仍然较低，加之房地产市场发展的时间比较短，使得专业的投资商比较缺乏。近年来，中介服务业和代理业形成了较好的发展势头，投资房地产金融市场的个人和投资机构的投资需求也正在增强。因此，引入REITs这种全新的金融工具是为房地产业输送金融资源的