对投资性房地产公允价值计量模式实务应用研究.docVIP

对投资性房地产公允价值计量模式的实务应用研究 　　一、以公允价值计量投资性房地产存在的问题 　　 　　1.公允价值运用范围偏大给上市公司留下了盈余操纵的空间。 　　现行企业准则规定：同一企业只能用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。这一规定没有考虑房地产持有者的持有意图对投资性房地产的影响，形成“一刀切”。例如：假设公司采用公允价值对所有房地产进行后续计量。而企业用于出租的投资性房地产，定期收入租金，租金在租赁期内不变，即租金不受公允价值变动的影响。所以，在公司投资性房地产主要是用于出租的建筑物这种情况下，对这部分房地产采用公允价值模式进行计量，不仅会造成公允价值运用范围偏大，还会加大投资性房地产受宏观经济环境的影响程度，导致公司经营业绩波动较大，增加了公司业绩的不稳定性，有可能掩盖管理层的实际经营状况和管理能力，经营风险和财务风险增大。 　　2.公允价值的合理性很难确定。 　　现行企业准则规定：采用公允价值计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。第十二条规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。”从以上规定可看出，公允价值模式虽然符合投资性房地产的计量特性，但是公允价值取得的合理性很难确定。首先要找到每一处房地产的活跃市场是相当困难的，其次同类或类似市场的判定也有很多的不确定因素。正因为所获得估值相关信息的来源不同，计算方法各异，更存在对公允价值理解与具体测算上的疏漏，导致数据之间可比性很低。 　　3.为节约评估成本等原因，一些上市公司没有按规定及时调整公允价值。 　　公允价值是动态的计量属性，是面向现在和未来的，受时间、空间变化的影响较大。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及??变化状况。所以，对投资性房地产定期重新估值至关重要。通常而言，企业应在资产负债表中综合考虑投资性房地产的市场状况、折旧毁损情况、经营用途变化等因素后对其公允价值进行相应的调整。这样可以衡量企业资产真实的价值水平，有助于公司管理层和投资者做出明智的决策。但是，在实务中有些企业为节约评估成本或其他盈余管理目的，并没有至少每年一次对房地产进行评估，或者是房地产市场上升时期调整频繁，低落时期不按规定进行调整。 　　4.一些上市公司采用公允价值模式是为了粉饰公司业绩。 　　新准则的出台目的是使会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。但是，在实施的过程中，企业实际所遵循的选择标准更多地是考虑该模式的选择对于企业业绩及相关财务指标的影响，而不是准则的制定初衷。一些企业采用公允价值模式究其原因是为了使隐性净资产显性化，运用公允价值来调节业绩，增强投资者信心，免于退市。在防止停牌时，公允价值这根救命稻草的功能不可小觑。 　　 　　二、投资性房地产公允价值模式在实务运用中的改进设想 　　 　　1.按照持有意图对投资性房地产重新分类，适度缩小公允价值运用范围。 　　确定房地产应采用的计量模式时，所有者的持有意图是首先应当考虑的因素。而现行准则忽视了这一点，仅仅强调了公允价值的外部适用条件。鉴于此，可以按照持有意图对投资性房地产进行重新分类，并严格不同持有意图房地产间转换条件。持有意图不同，投资性房地产有以下3种分类： 　　（1）用于赚取资本增值的投资性房地产，其持有目的是从房产交易中获得差价，对其采用公允价值模式计量。公允价值和账面价值的差额均计入当期损益。但公允价值不能可靠持续取得的情况下应该采用成本模式计量。 　　（2）用于出租的投资性房地产，其持有意图是获得持续稳定的租金收入，应采用成本模式，计提折旧、摊销和减值。 　　（3）两种意图均有的投资性房地产，采用公允价值模式，公允价值变动均计入资本公积，可计提减值准备。 　　三类投资性房地产的转换：因为不同模式计量下对会计报表的影响重大，应严格禁止用公允价值模式计量的用于赚取资本增值的投资性房地产和其他类别的转换，第二类和第三类的转换应有严格的限制条件：两个完整的会计期间内不得转换；转换时做为会计政策变更处理；转换时需向监管部门提交申请资料，经审核通过后方可转换。 　　经以上分析可知，若按此分类更符合资产带给企业的实际价值。可以提高会计信息的相关性，也符合实质重于形式原则。不过这样一来，企业就可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行核算，可能会给企业根据市场情况频繁转换计量模式，进行盈余管理带来可操控余地，给证券