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对完善第一次业主大会程序的思考 　　摘 要：业主大会筹建难是我国各地普遍存在的问题，造成这种现象的原因是多方面的，其中法规对第一次业主大会程序的设置就是原因之一。文章从申请主体以及业主大会筹备组的组成等方面进行探讨，提出应该增加物业服务企业为申请主体，并在立法中明确规定有关行政主管部门、单位等的指导、申请期限，以使业主大会顺利召开，以体现行政效率原则，也使得对有关法律主体处理有法可依。 　　关键词：筹备 业主大会 申请 期限 　　中图分类号：F293.31 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2011）06-085-02 　　 　　召开业主大会是业主行使自我管理权的主要方式，毋庸置疑，在召开的众多业主大会会议中，首次业主大会具有更为重要的意义。首先，首次业主大会的召开是选举产生业主委员会的前提，是业主自治组织建立和完善的标志。其次，首次业主大会的召开能促进物业服务企业改善服务质量、提升物业服务水平。最后，召开了首次业主大会后，物业管理法律关系就能得到完善和平衡。 　　在满足成立业主大会的条件后,如何筹备与组织第一次业主大会就成了当务之急。在一个物业管理区域内，业主来源各不相同，要将所有业主组织起来并达成一些涉及共同利益的协议，要做的准备工作、组织工作是比较复杂的,这体现在法律上就是筹备业主大会须经过一系列程序与步骤。我国目前施行的法规中对第一次业主大会的筹备过程都有比较明确、详细的规定，但由于我国物业管理推行的时间不长，各地的实践经验较少，这些程序在具体运行中也暴露出不少需要修改与完善的地方。2010年9月，上海市开始对《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》征求市民意见，征求意见的结果反映出业主大会筹建、加强对业委会监督、规范物业企业服务是大家关注的焦点,这种现象在近年一些省市修订物业管理条例时也常常出现。由于篇幅的限制，本文主要对完善首次业主大会程序涉及的以下几个问题进行探讨，希望能抛砖引玉。 　　一、首次业主大会的申请问题 　　在满足成立首次业主大会的条件后，谁具有资格或权利提出召开首次业主大会的申请？如果有资格??请者不申请如何处理？这是两个相互联系的问题，也是立法首先要解决的问题。 　　立法在考虑赋予某一法律主体具有某些权利时需要关注被赋予的权利与法律主体利益的关联性和权利行使的方便性。目前我国法律规定两类主体有申请召开首次业主大会的权利，即：建设单位和业主。通过对现行法规的解读，我们不难发现，绝大部分地方性法规以及建设部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）都将建设单位规定为首要的申请主体，要求建设单位在具备召开首次业主大会条件时将筹备会议所需资料报送物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府。在此,我们不妨来梳理一下前期物业管理中的具体运作过程。按照《物业管理条例》第三章关于“前期物业管理”相关条款的规定，在前期物业管理中，首先由建设单位选聘物业管理企业并与之签订书面的前期物业服务合同，并将前期物业管理服务合同约定的内容包含在与物业买受人签订的买卖合同中，物业管理企业经过验收承接物业后正式对物业区域进行实体管理。此时，物业管理企业的首要任务就是配合建设单位做好业主顺利收楼入住的工作，这在物业管理实践中叫“入伙”。业主需要办妥入伙手续，按照入伙的具体程序和步骤接收、签署一些文件和协议，如入伙协议、楼宇交接书等，还需交纳一些费用，通常包括预交几月或半年的物业管理费、交纳专项维修资金等，办妥各种手续后，物业管理企业才正式把业主所购物业的钥匙交给业主。简言之，建设单位通过前期物业管理合同将物业区域的前期物业管理委托给其选聘的物业管理企业，物业管理企业通过与业主签订入伙协议与业主之间建立物业服务合同关系。显然，通过上文的阐述，我们不难发现，在物业管理实践中，直接与业主办理物业交接手续的是物业服务企业，建设单位并没有直接向业主履行交付物业的义务，而是将全部拟交付物业通过物业服务企业的承接验收后统一交给物业服务企业，由其逐户向业主履行交付物业的义务，这实际上就是将物业的交付与业主的入住“捆绑”的做法，目的之一是保证前期物业服务费的收取。显然，在物业承接验收后，建设单位就会将拟交付物业的出售情况表、物业的相关资料等移交给前期物业服务企业，至于向业主的实际交付，建设单位则不再参与，业主对物业的实际使用情况就更不在建设单位的掌握之中了。然而立法上却出现了一个有趣的现象，对首次业主大会召开条件的规定主要体现在两个方面，即业主入住率和物业交付使用面积需达到一定比例；立法却同时给予建设单位以申请召开首次业主大会的权利，通过上文的阐述我们已经知道业主入住率和物业交付使用面积这些信息均掌握在物业服务企业手中，法律却将申请成立业主大会的权利给予了建设单位。物业服务企