房地产企业并购涉和分立中涉税事项.docx

房地产并购业务中公司分立流程及税务处理公司分立税务处理公司分立是指一个公司依照有关法律、法规的规定分成两个或两个以上公司的法律行为。公司分立在企业调整资产结构、提高盈利能力等方面都有着比较明显的作用。其中房地产公司因其资产的特殊性，在流程和税务处理方面存在一定不同。房地产公司分立的流程以及税务处理问题。一、房地产并购业务中的公司分立流程按照被分立企业在分立后是否存续，分为存续分立（被分立企业继续存续）与新设/解散分立（被分立企业不再存续）。本文以存续分立为例介绍相应的流程。(一)公司分立的批准根据《公司法》第37条、第43条以及第103条的规定，公司分立应当由公司董事会拟定分立方案并交由公司股东会以特别决议的方式即必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上审议通过。同时根据《企业国有资产法》的相关规定，若拟分立公司涉及到国有独资公司的，则需要获得履行出资人职责的国资监管机构决定。上述存续公司的股东会决议至少需要包含：同意公司进行存续性分立、分立后存续注册资本的变化、拟划入新设公司的资产明细、新设公司的名称及注册资本、分立前债权债务的承担等。(二)至工商部门办理分立后新设公司的名称预核准(三)确立分立基准日，编制资产负债表及财产清单并通知债权人根据《公司法》第175条、第177条的规定，公司分立时应当编制资产负债表及财产清单，公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。(四)聘请评估机构对拟分立的资产进行评估根据《企业国有资产法》第47条的规定，在确认拟分立的财产后，若房地产公司属于国有资本控股公司，则应在进行分立时按照规定对有关资产进行评估。(五)存续公司、新设公司（筹）以及新设公司的股东签署分立协议各方应在分立协议中约定分立方式、分立基准日以及资产分割、分立后各公司的注册资本及股权结构、债务的承继方式、过渡期间的安排、职工安置、各方承诺及保证、违约责任、争议解决、协议生效条件等内容。分立协议中明确约定被分立公司的全部债权债务都由存续公司承担，与新设公司无关。(六)至税务有关部门进行汇算清缴根据相关法律法规的规定且因拟分立公司为房地产开发企业，主要资产为商品房，则在分立前需至税务有关部门进行汇算清缴。(七)办理新公司设立工商登记以及存续公司变更登记(八)根据分立方案，分割公司业务、资产、负债及人员，调整分立后公司法人治理结构此时需要根据分立方案，将拟分立的商品房剥离至新设公司名下，至房地产交易中心办理过户手续。(九)新设公司可以用于对外进行股权转让二、房地产并购业务中公司分立的税务处理序税种 公司分立过程中土地流转涉税事宜结论1企业所得税《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，公司分立可以按一般性税务处理或特殊性税务处理。特殊性税务处理要求在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。?公司分立时，被分立企业继续存在，其资产损失的对价为股东取得的新企业的股权，该部分价值应当视同被分立企业分配来进行处理。2增值税《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第66号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）的相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。资产的出让方需将资产重组方案等文件资料报其主管税务机关。将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让的，不征收增值税。3土地增值税根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）的规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。虽然财税〔2015〕5号文已经失效（执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日），但根据本事务所律师电话咨询上海市税务热线12366，房地产开发企业分立时仍需缴纳土地增值税。4契税根据《关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》（?? 财税〔2018〕17号）的规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。该等新规自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。公司分立为与原公司投资主体相同的公司时，免征契税。5印花税《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）的规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新