资产评估PPT课件第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法精选.ppt

2.类比调整法的原理　　类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。 该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因素不是一个，而是多个（主要是功能、交易时间、新旧、交易情况等），将每一个因素得到的调整系数相乘，得到综合的调整系数或者把各个因素的评估值的影响额确定出来，然后相加，得到被评估资产的价值。 * 3.类比调整法的特点　　（1）适用性强，应用广泛。　　（2）类比调整法是市场法中最基本的评估方法。 * 4.类比调整法的具体种类　　 类比调整法 市场售价类比法 成本市价法 价值比率法 * （1）市场售价类比法　　资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值 　 或： 资产评估值 =参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 * 说明：参照物的主要差异因素 ①时间因素 时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 * ②区域因素 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×区域因素修正系数 * ③功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×功能差异修正系数 * ④交易情况 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数 * ⑤个别因素 个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数 * ⑵成本市价法 ①基本原理　 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。　 ②计算公式　 资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照 物成交价格÷参照物现行合理成本） * ⑶价值比率法（市盈率法） 　 ①基本原理　　以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。 　　 ②主要适用对象—企业价值评估 ③计算公式 所以：被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率* （ 被评估对象的）净利润 资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标×参照物 （企业）价值比率 * 五、市场法评估的优缺点（P19） 1、优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。 2、缺点： （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。 * 第一节 市场法 第二节 成本法 第三节 收益法 第四节 资产评