房地产估价机构 房地产估价机构的商业模式创新—基于批量评估技术视角.docVIP

房地产估价机构 房地产估价机构的商业模式创新—基于批量评估技术视角 房地产估价机构的商业模式创新—基于批量评估技术视角 宋良杰 （广州番禺职业技术学院，广东广州511483） 摘 要：随着批量评估技术的不断发展完善和应用推广，房地产估价机构传统的商业模式正面临巨大挑战。本文借助商业模式的3-4-8架构，分析了房地产估价机构传统的商业模式和批量评估技术对房地产机构商业模式创新的影响。笔者籍此提出了房地产估价机构分“三步走”的商业模式创新途径。 关键词：商业模式;批量评估;房地产估价 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2010）03-0033-03 一、引言 彼得德鲁克曾经说过“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。随着互联网技术的发展和新经济的崛起，商业模式逐渐被人们所熟知，并成为管理学研究领域的一个新热点。遗憾的是与商业模式相关的研究主要集中在以IT为代表的高新技术产业和制造业，大多数学者都忽略了对传统服务业的研究。2009年骆晓红在《中国房地产》上发表论文“房地产估价机构的商业模式”，这是国内第一篇讨论房地产估价机构商业模式的论文。从中国期刊网文献检索的结果来看，国内公开发表的与房地产估价机构战略相关的文献也不多，比如唐晓莲（2006）“论政策调整给房地产评估业带来的机遇与挑战”，盛蒲兴、陈林（2006）“房地产评估战略阶段浅析”，王佳（2009）“房地产估价机构品牌战略”，朱泽标（2010）“市场经济条件下如何提高房地产估价机构的竞争力探讨”等。 批量评估技术是2003年后随着北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、大连等10个省市先后成为“房地产模拟评税试点”，才开始引起国内学者的关注，并在部分城市做试点研究。依据国际估价官协会（IAAO）、国际评估准则（IVS）和专业评估执业统一准则（USPAP）等三方对批量评估的定义，可将批量评估技术界定为： 在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。虽然批量评估技术仍然根植于三大基本评估方法，但很显然它与传统的单宗房地产评估方法相比在估价目的、范围、价值标准、评估模型、质量监控、评估鉴定、效率与公平等多方面有着本质的区别。但这种在国外已经得到广泛应用的新技术并没有引起国内房地产估价机构的足够重视，主要原因有两个：一是物业税经过多年空转至今尚未出台，房地产估价机构对物业税的实施时间、细则、税基评估主体要求、技术要求及应用前景等缺乏明确的预期；二是我国房地产估价机构普遍存在专业技术力量薄弱、人才储备不足、信息化水平低、管理方法落后等问题，这些先天性的不足客观上制约了新技术的推广和应用。即便如此，仍然有少数房地产估价机构开始关注并发展批量评估业务。比如2007年世联地产旗下的世联评估数据事业部独立出来，成立了深圳华房数据有限公司，专门从事相关业务发展，其开发的世联EVS自动估价系统、世联ALA贷后评估系统在深圳、广州等地已经占有相当大的市场份额。甚至有人预测，未来70%的抵押评估业务将会被自动估价系统或评估师与自动估价系统相结合的桌面评估系统所夺走（纪益成，2005）。对大多数房地产估价机构来说，这种预测多少有点危言耸听。但转变观念、正视批量评估技术可能给房地产估价行业带来的新机遇，并借此机会调整、甚至是创新本公司现有的商业模式，以谋求未来的跨越式发展，或许更符合大多数公司的长远利益。 二、房地产估价机构传统的商业模式 目前学术界对商业模式的概念及其构成要素尚未形成统一的认识。笔者认为原磊提出的商业模式的3-4-8架构（如下图1）值得借鉴：商业模式是一种描述企业如何通过对经济逻辑、运营结构和战略方向等具有内部关联性的变量进行定位和整合的概念性工具。一个完整的商业模式涵盖顾客价值、伙伴价值、企业价值三个价值层面，由价值主张、价值网络、价值维护和价值实现四个单元构成，具体又包括目标顾客、价值内容、网络形态、业务定位、伙伴关系、隔绝机制、收入模式、成本管理等八个要素。 图1：商业模式的3-4-8架构图略 房地产估价行业是我国评估领域惟一对人员和机构都设定行政许可的行业，行政许可制度一方面避免了房地产估价机构的过度竞争，但另一方面也保护了资质等级高的机构的利益，限制了公平竞争和创新。根据2005年建设部颁发的《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级的估价机构的区别主要体现在估价师数量和业务规模等数量指标上，而没有体现在服务质量方面。比如，对所有资质等级估价机构的服务质量要求是一样的，即随机抽查的一份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。这种价值主张为顾客提供的仅