东盟财经中心写字楼及商铺营销策略(49页）2009年1月.pptVIP

策略架构 一、区域写字楼市场分析 二、写字楼客户定位 三、写字楼及商铺推售安排 四、推广及销售策略 五、写字楼及商铺媒体计划 东盟商务区周边主要写字楼分布 阳光100上东国际 配置：4A写字楼，513平米、6米层高气派大堂，六部国内知名品牌电 梯；四大国际化系统支持：建筑设备自动化、通讯自动化系统、办公自 动化系统、防火自动化系统。 德瑞大厦 配置：挑高9m的商务大堂，全采用五星级酒店大堂装修标准。大堂内设计了5个 垂直交通筒，其中二个交通筒仅服务于1－5层的商业空间，另三个交通筒三台电 梯直达顶层。 德瑞大厦产品分布及销售 共25层，单层面积1249.6平米 分割48-50㎡小面积； 以大面积组合销售为主； 01-11号房面积531.24㎡组合销售，26-28号房176.82㎡组合销售 西边48.48平米的单间销售或组合出售 未来潜在供应量及竞争分析 航洋国际城客户分布 主要以物流贸易、制造行业为主，其他为广告装饰、能源开发、房地产、生物科技 、管理咨询、总部办事处，但总体出租率不高。 铂宫国际写字楼客户分布 客户以媒体报社、文化传播、旅游、餐饮行业为主，其中文化类占了大 部分比例，贸易、投资、房地产行业次之。 写字楼行业客户总结 五象广场CBD写字楼主要以贸易、房地产、创意性产业（建筑、装修装饰、IT、广告传媒、影视文化艺术、动漫制作、律师会计事务所）为主。 东盟商务区商务办公氛围逐渐形成，从航洋国际及铂宫国际入住客户来看，贸易、物流、文化传媒、投资公司占据了大部分比例。 写字楼主要以销售为主，地王大厦、金源CBD、航洋国际、铂宫国际、德瑞大厦前期都是销售，再出租，只租不售的物业几乎没有。 前期购买客户主要以投资客为主，自用客户比例少，其中金源CBD现代城低楼层6-8层销售时以返租的模式销售，每年8%返租3年24%从房款扣除。 本案写字楼产品结构 本案写字楼产品分析 分割面积过大，客户层面范围狭窄，面对的是中型企业客户； 总价高，投资客户投入大，一定程度上限制了投资客户； 片区写字楼市场及客户总结 整体去化速度慢，营销周期长； 写字楼价格一直升不上，与高档住宅相差不远。 五象CBD及会展中心一带写字楼整体出租率不高。 写字楼主要以销售为主，投资比例高于自住，后期租金跟不上导致很多写字楼物业空置； 面积主要还是以小面积分割为主，45-80㎡是主流，客户根据需要可自由分割组合。 进驻写字楼行业客户主要以装饰广告、物流贸易、文化传媒、建筑设计为主。 二、写字楼客户定位 三、商铺、写字楼推售安排 商铺、写字楼营销节点安排 预约时间：1个月 商业价值挖掘 钱景1：东盟商务区核心位置、黄金地段 钱景2：紧邻10+2国园区、东盟影视城及文化艺术中心，商机无限，高尚居住区为本项目提供大量高消费能力的客户 钱景3：“金三角”旺铺，地处民族大道、各国园区、影视文化中心金边位置 钱景4：铺铺临街，街铺价值最大化 钱景5：超高商业附加值，层高5.7-6.6米，买一层得一层 钱景6：规划中的东盟商务区地铁站近在咫尺，未来人流量巨大 钱景7：涉外生活聚集地，区域价值的不可复制性，涉外“价值千金”，做大人物的生意 商铺推广形象 商务区核心，财富标王 商铺销售策略 “无忧买铺”计划——你购铺，我供铺！ 因地段成熟度低，客户担心铺位出租不出去，前2年由开发商返利给客户。 概念解释 所谓的无忧买铺，就是买家购买商铺，开发商前2年返利给购铺客户， 客户每年享受6-8%返利。 具体操作 ⑴返利期限为2年，自 年 月 日起； ⑵买家需签署《东盟财经中心返利协议书》； ⑶返利的买家所购的商铺使用权在规定的期限内仍归买家支配使用，自营。 ⑷买家可选择以下两种返利方式的其中一种： 返利方式 A.一次性收取返利 二年期，返利按照商铺成交总价每年6%计算，二年共返利12%，在 成交中一次性扣除，选择此方式不须签署《返利协议书》，在买卖 合同中确定交铺期为 年 月 日（2年后同日） B.分期收取返利 二年期，返利按成交价每年8%计算，二年共返利16%，营业一年 后收取第一年的返利（成交价的8%），营业两年后收取第二年的 返利。买家需签署返利协议书，买卖合同中签署的交楼期为 年 月 日（2年后同日） 无忧购铺案例分析 写字楼营销策略 写字楼推广策略 主导媒体：报纸南国早报、晚报 网络媒体：搜房、新浪网 户外：楼体广告、车体广告、户外广告牌 电台：广西交通频道锁定有车一族的企业主。 一对一媒体： DM直邮、客户拜访、中大型企业主经常出入的活动场所，如青秀 山高尔夫球会、机关、写字楼电梯内广告、机场候机厅、五星级酒 店大堂、民航杂志、财经节目、网络财经栏目、专业杂志等。 公关活动：财经论坛、投资讲座、样板房体验活动 朋友介绍：由于有投资写字楼能力的客户一般