常州长江1号市场营销报告.ppt

第三部分 项目分析 地块分析 SWTO分析 第三部分 项目分析 地块分析 1、 地块四至 项目位于常州新北区，属于飞龙生活区核心板块。北靠前桥小区、南接龙城大道、西临长江路、 2、产品分析 建筑结构地上6层，地下1层，建筑总高22.3米，地块东西宽，长92米；南北窄；地上1-2层商业，3-6层为商办。 n 土地属性：商办 n 占地面积：6464㎡ n 总建面积：约11626㎡ （地上9613㎡，地下2013㎡） n 容 积 率： 1.49 n 绿 化 率： 30% n 建筑密度：33.1% n 机动停车：72辆 地上40辆、地下32辆 3、项目研判 ? 项目位于飞龙板块核心区，该区域绿都万和城、银河湾第一城、绿地世纪城的崛起提高了区域居住与商业发展价值，金地、雅居乐等品牌开发商的拿地入驻将在未来进一步增加人口导入，并再次提升区域整体价值，具有稳定可观的升值潜力。 ? 项目紧邻龙城大道与长江中路，路网发达、交通便捷，步行1分钟即达公交站点，出行方便，但同时亦受到西南两侧主干道及高架较强车流噪音影响。 ? 项目体量极小，单体1栋，多层板楼，商业与商办结合。总建约1万㎡，其中商业建面3537㎡，商办建面6120㎡（126套），缺乏居住气氛，亦无法形成商业规模。 ? 项目因规模限制，缺乏项目外部景观配套。 ? 项目的土地性质为40年商业产权，商业水电收费，持有成本较其他类型物业要高，且产品户型单一可选择面小。 地块分析 SWTO分析 优势（S） ? 未来区域的规划改造建设，地段升值潜力大。 ? 周边道路状况及路网、公交系统便捷，本地块距离市区约10分钟车程； ? 本案地理位置优越，处于飞龙版块中心区，未来有升值空间。 ? 项目为多层物业，与同类型物业相比有较高得房率。 ? 本案小户型、精装修、低总价，低首付，不限贷、不限购。 ? 项目工期短，收益快。 劣势（W） ? 周边配套与环境不是很乐观，商业配套尚不完善，商业氛围不浓 ? 地块体量规模小，产品单一； ? 土地性质用途（40年产权，商用水电），使用成本高； ? 南侧高架噪音明显、采光都 ? 物业朝向单一（南、北向），以均衡南北户型，去化率为前提，价格把控难度大。 SWTO分析 机会（O） ? 项目产品目前在区域内填补了区域市场空白点； ? 飞龙生活板块，是市政近两年发展的重点，板块的市政公建配套逐渐完善，未来板块价格上浮空间大。 ? 商办产品，依据现行国家调控政策不限购、不限贷。 威胁（T） ? 周边同类型产品价格较低，去化周期长，影响现行售价。 ? 目前整体大势房地产影响，投资客户短暂对房产投资热情有明显观望。 ? 国家后续政策将对房地产市场投资、投机性产品不断加压。 第四部分 项目定位 第四部分 项目定位 总体定位 客源定位 价格定位 总体定位 ? 根据前文的市场研究、项目分析，以及以上的定位依据，现对项目作以下定位： ? 规避市场竞争风险，以符合多数客户消费需求的中档，中小面积户型为主力产品，控制产品总价。 ? 充分挖掘项目区位优势，通过适度创新产品，提升项目形象，使项目在中端市场中脱颖而出。 飞龙公园畔、高架旁—宜商·宜居·宜投资的精品小户 客源定位 根据市场定位，并鉴于项目所处的位置及竞争形势，项目客户群初步定位如下： u 目标消费者瞄准中高收入群体（投资客） u 区域内客户（购买给老人居住，大家庭照顾方便） u 新创业的人群（临时或过度的办公房） 小户型 周边·对区域认可·有投资能力的客户 商业 ? 客源定位分析 n 本案处于常州市飞龙生活板块，其沿街商铺，含金量高，升值潜力不可限量。如此强势的产品力使本案的客源圈，具备了一定的广阔性。 n 本案商业物业总价不菲，不仅对客户的资金承受能力要求较高，同时也要求客户具备一定的投资商业物业的专业度。因此我们对本案商铺客源提出如下定位建议： ? 客源圈设定 结合主要交通动线，我们将客源圈设定为： 第一级 新北区 60% 第二级 常武地区 30% 第三级 江浙沪为主外地客户 10% 客源定位 价格定位 ——价格依据 ? 同等区域对比，地理位置、开发企业品牌、产品多样化，例如紧邻本案的“银河湾第一城”商办性质的产品，08年开盘价在4200元/㎡，目前均价8500元/㎡（5.2米层高）单层售价在4200元/㎡；银河湾第一城”公寓产品去化周期长（2004年就推出公寓产品，截止目前，共推出2栋，约两年去化率达90%左右）。 市场成型的办公产品，二手市场中等装修对外销售价格在6000元/㎡，价格的高低与其所处的地理位置、楼盘的质量、周边的配套、交通等都有较大的联系。 ? 此外依据周边目前在售的住宅价格基本在7500元/㎡左右。 ——价格建议 ? 根据周边市场的现状，办公物业的售租价格，以及项目自身状况，初步