自考房地产法笔记_自考笔记.doc

第一章房地产法概述 一、房地产、房地产市场和房地产业 1、房地产的法律含义 房地产是土地、房屋财产的总称。作为一项财产，在法律上反映为房地产权（包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权） ①当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权 ②当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权 ③当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所用权和占用范围内的土地使用权 我国按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地 物权分为自物权（财产所有权：占有、使用、收益、处分）和用益物权（益物权：使用权、经营权、承包经营和担保物权：抵押权、质权、留置权） 房屋方面我国存在三种所有权：国家所有权、集体所有权和个人所有权 2、房地产市场及其发展房地产市场具有哪些特征? 答：房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场除了具有一般市场的共性外，又具有自己的若干特性： (1)综合功能。房地产市场是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能市场。(2)多级市场。房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括土地使用权出让后的房地产开发经营(二级市场)，以及投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁(三级市场)等，由此形成多层次的市场。(3)法定形式。房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，由此看来房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。 (4)部分限制。土地是极其宝贵的资源，人多地少的矛盾在我国日趋尖锐。对房地产市场实行部分限制是从实际出发的。(5)国家适度干预。对房地产市场，实行国家宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。 3、房地产业 广义的房地产业包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。 房地产业是我国一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进将成为国民经济发展的支柱产业之一。 狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。 他的业务主要有两大类： ①从事城市房地产开发和交易的 房地产开发指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设。 所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁 ②从事开发经营成片土地简称成片开发。 他是指依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。 怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用? 答：在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。 (1)基础性。土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要是人们从事生产活动和社会活动的起点。(2)先导性。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。特别是在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。 总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点 二、房地产关系的法律调整 （一）房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。 （房地产关系本质上属于经济关系，因为他具有直接的物质利益内容） 房地产关系按其法律特征可分解为民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系 a、民事（商品）性质的房地产关系指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系 b、行政管理性质的房地产关系指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系 （二）房地产关系（两种不同性质的房地产关系） 两种不同性质的房地产关系有时各自单独存在，有时又交织在一起而构成综合性经济关系。无论采用行政处理，抑或采用司法处理，首先都需要对房地产关系进行分类。这里引进几个规范性文件加以说明： 1、九届全国人大常委会1999年4月29日通过的《中华人民共和国行政复议法》，依照这一规定，因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质