2009年上半年石家庄区域市场的分析报告.doc

2009年上半年市场分析报告及预测 市场无形的手市场是最好的试金石！2008年从政府调控刹车，到加油救市，从拐声一片、到消费者持币观望，从过去开发商天天度蜜月高潮迭起、到猪坚强捂被过冬，2008年是中国10年来最不平的一年，也中国房地产最震荡、政策调整最多的一年。 　　2008年三大关键词 政府、开发商、消费者 　　对比07年的火爆行情，08年中国楼市的处境的确有些尴尬，面对内外环境的双面夹击，购房者购买信心一泻千里，市场观望气氛持续浓重，连一向权威的政策导向也不得不一再调整。 　　政府：从刹车调控到加油救市 　　就宏观调控层面讲，08年初出台的大部分政策主要以延续为主，目的就是进一步落实并完善已进行多年的房地产调控。而步入年中，楼市氛围逐渐“迷离”，后市发展的不明朗使得相当一部分有能力的购房者持币观望。尤其需要注意的是，上半年代表紧缩信号金融政策的频频出台，虽不是针对房地产业，但影响显而易见。特别是1月至6月期间多次上调存款准备金率，其后还上调存贷款利率。这对于一直处于行业调控、房价调控之下的楼市而言，无疑如雪上加霜。 　　时值年末，伤痕累累的中国楼市再也经不住任何调控的巨大打击。自10月起，基于国际和国内经济形势的骤然改变，中央政府不得不对宏观调控主导方针进行调整。无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方施展的“南拳北腿”，我们终于看到套在房地产行业头上的“紧箍咒”有所松动了。 　　开发商：从日进斗金到艰难度日 　　伴随宏观调控主导方向的“一年三变”，中国楼市无论从市场预期还是房价走势方面也都正式步入“盘整期”。从年初王石的“拐点论”、潘石屹的“房地产企业百日巨变论”、任志强的“银行先死论”，到年中深圳的“断供潮”和年末五花八门的“万人团购活动”，动荡起伏的市场反应，让我们清楚的看到，房地产业这一年不好过。 　　最早引爆拐点论的王石认为，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。中国楼市“拐点论”逐渐成为人们热衷谈论的话题，在拐点论声中，万科率先降价，快速回现。在拐点论影响下，深圳、广州的房价一路下滑，上海、北京等诸多城市的房价也开始下行。10月过后，房价拐点又在越来越多的二线、三线城市的房价走势图中呈现。 　　购房者：从疯狂抢购到理性消费 　　可以说，房地产市场的惨淡以及房价的暴跌，对正处于金融风暴背景下的中国经济而言，无疑是一颗重磅炸弹，房地产业终于在绑架了银行的同时也成功绑架了政府。一方面，交易量大幅萎缩、加息、上调存款准备金率，导致开发商们的资金链异常紧张。另一方面，购房者对市场的未来预期也一落千丈，市场观望气氛日趋浓重。 截至12月中旬，中央及地方政府今年以来出台的各种政策及文件已有近百项，其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心剂”。但总体而言，2008年中国房地产业所经历的风风雨雨是苦涩而沉痛的。购房者在市场的风云变化间越来越理性，开发商在调控的左右夹击中越来越为难，从目前房地产市场的运行态势来看，2008年中国楼市的确没有享受到一餐盛宴，反而遭遇了一场梦魇，行业下行周期特征明显。　　在经历了2008年一整年的持续调整之后，楼市已经下跌到了低谷。与人谈及房地产时，多是悲观情绪严重。但从房地产发展这十年的经验分析，房地产行业适当的调整和波动并不会影响未来长远的发展。因为影响房地产行业走势的重要因素主要是“政策”和“市场”。2009年房地产市场逐步企稳，房价稳中有涨。 　　楼市调整放缓，信贷有所放松 　　房地产行业经历了十年的快速发展期，其中也经历了几次低迷期，最终的原因多也是由于信贷紧缩而导致的。在2008年的金融海啸和通货膨胀的压力直下，中央明确实行货币从紧的政策，并且是信贷收紧最为明显的一年。所以，房地产市场面对资金“寒冬”也经历了最为难过的一年。并且，金融危机之后将会迎来经济危机，并会在未来的两到三年中会产生影响，国家势必会出台相关的金融政策来缓解此方压力。为了保证经济持续的稳定增长，出口持续下滑的情况下，必然将启动消费和投资两股力量。房地产作为不动产来说，既是消费和投资都将对其产生巨大利好。并且，通货膨胀的压力在不断的下降，月的CPI。所以，随着通胀的回落和经济增长放缓，势必会放松信贷，房地产行业则将迎来新的春天。 　　刚性需求扩大，楼市销售回暖 　　改革开放三十年，中国的经济环境发生了翻天覆地的变化。城市化进程的快速发展，刚性需求的不断增加，给中国房地产市场奠定了丰厚的基础。在过去的十年里，房价的增幅是十分明显的，但人均收入的增加同样保持着相同的赠送，这也是为何房价增长却依然有着强大的购买力的重要原因。2009年，中央政府将更加重视农村和城镇化