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专题五 不动产 一、建设用地使用权 1．登记生效 建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。 【相关链接】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 【解释】该物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。 2．“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则 （1）建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物一并处分。 （2）当建筑物转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。 3.建设用地使用权的抵押 （1）不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。 （2）抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。 （3）以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。 （4）在担保期间，如果担保财产毁损、灭失或者被征收的，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。 二、地役权 1．地役权的设立 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。 【解释】只要合同生效，地役权即设立。是否登记不是合同的生效要件，也不是地役权的生效要件，只是地役权的对抗要件。 2．地役权的从属性 地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。 3．地役权的不可分性 地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。 4．地役权的效力 （1）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 （2）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 5．地役权的消灭 如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经2次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。 三、商品房买卖合同（2010年新增）（2010年多选） 1．销售广告的性质认定 （1）有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。 （2）就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约；该内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。 2．商品房预售合同的效力 （1）商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。 （2）商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。 3．被拆迁人的优先权 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 4．商品房买卖中法定解除权的行使 根据最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同中解除权行使的情形包括： （1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； （2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用； （3）房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3％的； （4）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行； （5）约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。 5．违约金 （1）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30％为标准适当减少； （2）当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 6．商品房买卖合同与贷款合同的效力关系 （1）贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。 （2）商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保人和买受人。 7．可以适用惩罚性赔偿金的情形 在下列情形下，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担