《致企业函：未来,已来!》.doc

　　《致企业函：未来，已来！》 　　------关于当前房地产业基本发展形势的判断 　　【回顾】 　　回顾一：2011年房地产市场经历了三轮打压，1.26新国八条，7.12和11.6号总理的两次紧急表态，房产价格最终全面高位跳水；而2012年5月下旬以来，由于经济的不确定性，保增长的基调发出，住建部、国税总局和央行轮番发力，市场全面回暖，至八月底，持续的热销使得企业在一定程度上摆脱了捉襟见肘的困境，这个结果基本上回应了我们年初的研究基调：由于市场博弈焦点从房价向地价转移,因而博弈的性质也就从绝对博弈变成相对博弈，注定2012年总体市场环境要好于2011年。 　　回顾二：经历了三个半月的去库存周期,进入九月以来，目前连续两周成交量的持续下滑，尤其是第二周我们看到的54城市周度成交量创下16周以来的新低，这也进一步印证了我们五月底发出的：尽管市场回暖，但基于多方面因素变动，行业内的供求关系将主导6、7、8三个月市场向好，9-12月份将由于系统外政治、经济因素主导而再度进入震荡期，即季度性行情的结论。 　　【症结】 　　近三年来，行业走势始终在震荡中反复！尤其是近期，行业出现了三个维度的看似矛盾的信息：城市数据与典型企业数据的走向逆反，甚至城市内部一线二线与三四线走向逆反；政策信号正面和负面的交杂在一块，尤其是关于政策的舆论传播更是混乱不堪；未来走势预期多与空的轮番上阵，甚至某些大型企业今天看多明天突然看空。为什么会出现这些看似矛盾的信息，到底是什么在主导行业，下一步行业到底走向何方？ 　　在上半年房企销售前五十强排行榜的序言中,我们曾提到结论性观点:阶段行情,不改我们仍在冬天的现实。这个冬天就是指我们这个行业将在相当长时间内处于震荡期,在此,CRIC研究中心将从行业发展本质的角度来一步尝试着分析和解释我们当前所面临的困境的根源所在,从而探索我们下一步发展的路径选择。 　　本次研究的尝试着解释三个方面的问题： 　　第一，自2002年以来，为什么持续火爆十年之久的房地产业，会突然之间变得扑朔迷离，根本原因在哪儿？ 　　第二， 什么因素将主导下一阶段房地产市场的何去何从？ 　　第三，前十年已去,下一个十年中国房地产还有希望吗？ 　　【解惑之一：四大背景变化，决定了当前行业走向的扑朔迷离】 　　首先，我们来谈谈行业巨变的根源。和企业面临环境变化时需要及时调整战略类似，当前房地产行业的四大基础发展背景经济、政策、企业、需求等已经全面发生重大变化，房地产业也就自然进入一个新的自我调整期。 　　一、经济增长神话的存疑；正如最近总理在达沃斯论坛上面所说的，自2002年以来的十年，中国的经济年均增长10.5%！这十年，伴随着经济的一路上扬，房地产市场也一路高歌。但，今年所有人都看到了，上半年GDP增长创新低，8月份的数据我们仍没看到好转趋势。可能不少朋友会说，这个和我们有啥关系，请注意，经济向好是我们置业需求释放的最大动因，因为经济向好，所以收入预期也向好，所以置业可以基于预期而有所超前。回顾2009年为什么房地产置业需求释放的这么大？按说刚刚经历了2008年全球次贷危机我们置业行为该谨慎，但彼时彼刻大家都相信，全世界经济出问题，就中国经济风景独好，既然经济向好，房产置业就不用担心，价格还会上扬。不仅2009年，过往十年的需求尤其是投资性需求的释放很大程度来自于对经济预期的看好。所以当经济走向发生可能逆转的变化之后，尤其是在预期进一步不明朗的情况下，刚需尤其是弹性系数较大的投资性需求，反倒会萎缩。经济动向是房地产业最大的背景及发展变数，走势发生变动将导致整个国民经济及社会体系全面发生震荡，作为国民经济一员的房地产业自然也受到冲击。 　　二、宏观政策调控的成真；这点相信大家都有感触，过往十年，针对房地产业的调控往往由于各种因素都变成“空调”。以至于2011年1.26新国八条出台伊始，包括开发商、消费者在内的行业普遍持怀疑态度，随后6月底市场大反弹；7.12号总理紧急表态继续高压，10月下旬随着龙湖地产、中海地产在上海降价后市场需求进一步大反弹，调控再度面临失控的危险；11.6号总理在俄罗斯再度紧急表态，这才最终迫使所有人都相信“房价还是总理说了算”，随后全国性的房价应声而落。从空调到真调，愈发让行业感觉政策走势不可控。 　　三、企业规模化后路径选择的分化；过往十年中，我们看到了从2002年到2011年，万科业绩从44亿成长到1215亿，翻了27倍；中海从40亿港币成长到870亿港币，翻了近22倍，金地地产从8.6亿成长到309亿，翻了近36倍！这是我们房地产企业过去十年发展的重要成果，同时也看到了房地产业集中度不断的提升，2012年上半年数据显示，前十强销售金额占比(与全国相比)已经达到18%，越是市场波动集中度更是加速提高！当没有规模的时候，企业普