2011年上半年成都市房地产市场报告.doc

2011年上半年成都市房地产市场报告 一、土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积占全市的15.4%，成交额占全市的29%。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势 2011年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡ (2) 2011上半年成都楼面地价 从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，六个区按平均楼面地价高低顺序排列分别为，锦江区3200元/平米、青羊区2915元/平米、成华区2766元/平米、武侯区1139元/平米、高新区1025元/平米，金牛区325元/平米。 （3）土地流拍统计 今年上半年共有五宗地块流拍，其中四宗为居住用地。 成都市2011年上半年宗地流拍一览表 方式 用途 位置 面积（㎡） 起始价 交易状况 日期 备注 拍卖 二类居住用地 邛崃市平乐镇骑龙山 40933 80万元/亩 流拍 2011-1-17 / 挂牌 工业用地 天府街办前进社区一组 62605 11.2万元/亩 流拍 2011-1-17 / 拍卖 住宅用地（可兼容商业≤20%） 双流县西航港街道办事处 79912 260万元/亩 流拍 2011-6-3 / 拍卖 二类住宅用地兼容商业用地（20%≤兼容商业≤50%） 青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西 42483 楼面地价2900元/平方米 流拍 2011-6-10 / 拍卖 二类住宅用地（兼容商业≤10%） 青羊区万家湾四组 54081 楼面地价2900元/平方米 流拍 2011-6-10 / 频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘。 （4）政策影响政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显. 2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米。 (5)土地溢价率 2011年上半年，土地平均溢价率跌入2009年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。 二、商品房成交情况 新房成交方面，2011年1-6月住宅面积共成交359.62万，13.85%；成交套数共37634套（3月13、26日数据缺失）上涨9.7%。虽然2011上半年成交总量相比去年同期上浮明显，但成交量集中在1月和2月，占比上半年总成交量的57.2%。调控后主城区成交持续低位徘徊，限购效力凸显。2011年的限购令也使得成都主城区成交量受挫。表现最明显的是2011年3月主城区成交套数较2011年2月降幅高达69.33%。 2011年3月以来，主城区成交量持续低位运行。上半年成交走低的原因有三点：1、改善型和投资型需求受到抑制，刚需置业成为支撑市场的主力军。2、部分需求由主城区转到近郊，造成成都周边区域关注度提升。3、政策的调整没有对房价起到立竿见影的效果，上半年大部分楼盘均价还是继续走高，市场观望情绪浓厚。可以说，上半年的成都楼市处于“量滞价涨”的状态，房价仍高位运行。从供需结构上讲这种态势是一种不均衡态势，是市场需求和供给之间相互博弈的结果。照目前的发展，在房价没有松动的情况下，后续成都楼市成交量将会持续低位震荡，出现大幅回升的几率不大。 2011年1-6月成都楼盘成交量低位运行，高新区南延线是整个成都主城区成交量的支柱，以绝对优势位列各主城区之首。共成交约117.6万平方米，占各主城区成交面积的33%。青羊区成交量排名整个主城区的第二名，占比为18%。其余各主城区占比均在10%-15%之间。从整体来看，上半年城西和城南的商品住宅成交占比主城区的51%。2011年1-6月成都市共有257个项目批次开盘，其中主城区有139个项目批次开盘，郊县有118个项目批次开盘。春节期间开盘量下降，3月在限购令的影响下，呈较缓慢的回升状态，4月达到上半年推盘高峰，项目批次开盘达63个，而后受加息、存款准备金率利上调等调控组合拳政策的影响，推盘量呈逐渐下降的趋势。 从各月份的走势来看，总体上开盘量波动较大（2月受传统春节影响），3月受限购影响，推盘量不大，第二季度推盘量较高，但由于受到调控政策的影响，开发商推盘量4月后也有所放缓，呈下降趋势。其中，推盘量最少的是2月份（春节），最多的是4月份，达到上半年项目批次推盘量的高峰，而同比2010年上半年项目批