2014深圳石岩宝石购物广场商业规划方案（49页）.pptVIP

二、商业业态规划 综合①－③因素，对本项目短租租金建议及收益测算如下： 楼层 业态 面积（㎡） 租金水平 （元/㎡/月） 月收益（元） 年收益（元） 一楼 品牌服装、黄金珠宝 化妆品、品牌鞋等 约2500平米 140 357000 4284000 二楼 女人世界、格子商铺 约2340平米 100 240000 2880000 三楼 儿童主题商城 约2350平米 60 156000 1872000 四楼 酒店、休闲中心 约2600平米 45 117000 1404000 五六楼 酒店 约1600平米 30 48000 576000 合计 11390 —— 918000二、商业业态规划 综合①－③因素，对本项目十年长租建议及收益测算如下： 楼层 业态 面积（㎡） 租金水平 （元/㎡/月） 长租均价 总收益（万元） 一楼 品牌服装、黄金珠宝 化妆品、品牌鞋等 约2500平米 100 9600 2400 二楼 女人世界、格子商铺 约2340平米 60 5760 1347 三楼 儿童主题商城 约2350平米 30 2880 676 合计 7190平米 —— 4423 2.5 人流动线规划 规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性； 人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导 入外部人流； 人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设 置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业。 人流动线规划原则： 二、商业业态规划 三、招商策略建议 次主力 客户招商 商场开业 小商户全面招商 各品类 主力商户 招商 龙头主力客户招商 总体招商流程如下： 提高商场商业价值； 提升商场品牌形象； 确保商场正常营业； 商场经营管理权的统一； 成本效益最佳化。 主力店招商策略 主力店的招商工作可分为三个阶段： 第一阶段 准备工作阶段 第二阶段 谈判实际操作阶段 (3～4个月) 第三阶段 合同签订及进场阶段 三、招商策略建议 宝石购物广场·石岩项目 商业规划方案 二○一四年八月 赢商网9月福利活动： 上传3份，即可马上下载1份VIP资料；上传达到5份，可开通干货之运营宝典专题一键下载功能。 活动时间：2014年9月11日—10月10日 资料上传地址：/down/upFile.aspx/ 9月活动地址：/hd/201409/ 注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送） 目 录 一、商业定位 二、商业业态规划 三、招商策略建议 四、招商推广方案 一、商业定位 1.1 定位依据 1.2 商业定位 1.3 档次定位 1.4 形象定位 1.5 项目命名建议 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 一、商业定位 1.1 定位依据 ① 石岩商业特点分析 ② 消费者问卷调研分析 ③ 项目SWOT分析 定位依据 ④ 主力商家访谈 一、商业定位 石岩商业的发展状况 石岩商业目前主要以万联百货为核心、以“T”字型商业街形式分布于宝石南路与宝石东路宝石南路，项目区域周边的商业基本为厂房改造而成；周边商业环境：万联百货、盛妆百货、创富商业广场、宏发大世界、国惠康、以纯服饰、柠檬街区等。 一、商业定位 ① 石岩商业特点分析 石岩商业目前主要以万联百货为核心、以“T”字型商业街形式分布于宝石南 路与宝石东路； 一、商业定位 石岩的商业设施老化，商铺大都由农民房改建而成； 石岩商业的品牌商家不多，商业形象不佳，经营档次以中低档为主，商业以 满足居民日常生活为目的； 石岩商业的业态种类不够丰富. 消费群主要由当地居民和工厂员工构成，其中工厂员工占较大的比例； 总体看，石岩商业仍处于发展阶段，未能完全满足石岩消费群的消费需求。 消费者多为外来人口，90%以上的居民属外来人口，本地居民占10%以下； 消费者以青年为主，19-25岁人群比例为64％； 消费者收入水平不高，多数消费者月收入水平在3,000元以下；家庭月收入 主要在5,000-9,000元的范围。 整体看，消费群体现出消费水平不高但频率较高的特征。 一、商业定位 ② 消费者分析 大多数的消费者选择去万联商场购物； 步行是消费者逛街购物主要的方式； 日用品与水果蔬菜是消费者日常消费的主要商品； 消费者在外就餐频率较高，每月在外就餐频率在10－