2014济宁大运河项目周边市场调研报告31p.pptVIP

济宁大运河项目周边市场调研报告 2014.5 * 济宁大运河项目周边市场调研报告 谨呈： 2014年5月 城市住宅市场板块研究 Part 1 济宁住宅市场格局示意图 按照主要价值和城市功能特征可将济宁市区分为四个板块 城市中心板块：位于城市中心地段，城市功能体系成熟，目前为济宁市最繁华区域； 东部高新板块：新兴产业板块，在中心城区东侧，所处位置偏远，主要以产业经济功能为支撑； 南部北湖板块：位于中心城区南侧，是城市重点规划板块，虽处偏远城市，但未来发展潜力巨大； 中心城边缘板块：围绕中心城板块边缘地带，属于非中心地段，目前没有明显的发展题材，近期内发展不明显。 南部北湖板块 东部高新板块 城市中心板块 中心城边缘板块 竞争项目 Part 2 丽景嘉苑 永基城 尚东区 凤凰城 青年创业城 明德·冠鲁花园 南池公馆 绿地国际城 华城 大千东方美郡 锦绣花园 滨湖馨苑 豪庭御都 核心竞争区 项目名称 核心竞争区 非核心竞争区项目 丽景嘉苑 永基城 尚东区 南池公馆 凤凰城 青年 创业城 冠鲁花园 滨湖馨苑 豪庭御都 华城 总建筑面积（万㎡） 3.5 53 21 42 48 38 28 10 28 260 容积率 1.96 4.4 3.78 2.19 2.18 3.8 2.6 2.5 2.5 2.6 锦绣花园 14 2.69 东方美郡 9 1.75 绿地 国际城 110 1.92 项目分布 丽景嘉苑 永基城 尚东区 南池公馆 凤凰城 明德花园 滨湖馨苑 豪庭御都 绿地国际城 70㎡ 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡及以上 户型配比 129-144㎡：82% 61㎡：7% 105㎡：11% 90-120㎡：45% 130-160㎡：45% 140-170㎡：10% 86-125㎡：58% 130-145㎡：32% 91-92㎡：34% 107-133㎡：42% 172-178㎡：24% 92-98㎡：34% 106-135㎡：63% 153-169㎡：3% 93㎡：14% 107-129㎡：86% 87-98㎡：33% 110-130㎡：67% 竞争项目/单价分析（ 单位：元/㎡） 95-133㎡：100% 90㎡：33% 108-115㎡：67% 92-141㎡：81% 85-89㎡：19% 以紧凑型、实用型两室，舒适型三室为主，两室主力面积85-98㎡ ，三室主力面积106-130㎡ 一室 两室 三室 四室 青年创业城 单价分析 竞争项目/单价分析（ 单位：元/㎡） 3000 4000 5000 6000 7000 8000 丽景嘉苑 永基城 尚东区 南池公馆 凤凰城 青年创业城 明德花园 滨湖馨苑 豪庭御都 绿地国际城 核心竞争区 非核心竞争区 5800 6800 6700 7000 6000 5400 4800 5700 5460 6200 核心竞争区域内项目均价主要集中在5400-7000元/㎡，非核心竞争区（北湖板块及中心城区板块）项目均价主要集中在4800-6200元/㎡ 总价分析 丽景嘉苑 永基城 尚东区 南池公馆 凤凰城 青年创业城 明德花园 滨湖馨苑 豪庭御都 绿地国际城 30万 40万 50万 60万 70万 80万 90万 100万 110万 46-52 59-70 70 86-96 40 63-84 91-112 112-136 57 66-79 46-68 70-80 51-52 61-75 98-101 50-64 44-47 73-91 竞争项目/总价分析（单位：万/套） 48 58-62 64-92 51-53 55-85 核心竞争区项目两室总价主力区间为46-53万元/套，三室主力总价区间为58-85万元/套 一室 两室 三室 四室 销售速度 区域 项目名称 开盘/认购 时间 2014年以来去化速度（平米/月） 2014年以来去化速度（套/月） 核心竞争区 丽景嘉苑 - - - 永基城 2013-7 - - 尚东区 2013-4 2400 30 南池公馆 2011-9 1650 12 凤凰城 2012-5 6600 60 青年创业城 - - - 非核心竞争区 明德花园 2013-10 30000 270 滨湖馨苑 2013-10 8300 86 豪庭御都 2012-9 2500 15 绿地国际城 - - - 2014年以来核心竞争区项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内大部分项目的共同特征。 竞争项目/销售速度 客户分析 项目名称 客户来源 购房目的 关注因素 丽景嘉苑 市区、西部县市 首置为主 价格、学区、户型 永基城 市区 首置为主，首改为辅 价格、产品 尚东区 市区 首置为主，首改为辅 价格、商业配套、