2014洋湖垸中国铁建项目前期定位报告.pptVIP

细分市场概况/片区住宅市场/个案分析 产品构成：以83-100㎡产品为绝对主力，占比约58% 面积段 套数 配比 83㎡-89㎡ 324 36.32% 90㎡-97㎡ 200 22.42% 102-109㎡ 104 11.66% 110㎡-119㎡ 112 12.56% 120㎡-129㎡ 56 6.28% 129-131㎡ 96 10.76% 2013年度主要货源： 83㎡两室两厅一卫 87㎡两室两厅一卫 江山帝景 细分市场概况/片区住宅市场/个案分析 资源占有：项目占有型资源丰富，教育、商业配套资源优势突出 占有型资源 教育：项目自带2所品牌双语幼儿园、1所师大附中博才实验中学。片区内中加国际中学、雅礼中学、博才小学等多所教育机构 交通：，2趟直达项目公交，步行5分钟至学士路口有多趟公交， 园林：20多万㎡欧陆风情水景园林的景观，约15000㎡的内湖贯穿于小区之中（哈佛假日10000㎡）。 商业：自身带有15000平米豪华商务中心，8万平米精品商业街，3000㎡超市以及麓枫华天假日酒店。 江山帝景 占地面积 360000平米 建筑面积 1300000平方米 物业类别 住宅 建筑类别 高层 装修状况 精装 户型面积 80-160㎡ 容积率 3.67 绿化率 40.02% 物业公司 中海物业管理有限公司长沙分公司 开发商 长沙中海兴业房地产有限 五期 四期 项目规划 五期 三期蓝岸 二期橙郡 一期臻观 中海国际社区 细分市场概况/片区住宅市场/个案分析 项目体量大，产品线丰富，以高附加值精装产品及品牌开发商优势吸附客源 户型配比 面积（㎡） 户数 户数比例 80-84 306 10.04% 93-96 1122 36.85% 108-113 561 18.42% 123-127 528 17.34% 135-144 462 15.17% 159-161 66 2.16% 共计 3045 100% 面积（㎡） 户数 户数比例 98 732 50.07% 118 128 8.76% 127 256 17.51% 131 214 14.64% 144 132 9.03% 共计 1462 100% 面积（㎡） 户数 户数比例 建筑面积（㎡） 建筑面积比例 94 382 17.49% 35908 14.46% 104 386 17.67% 40144 16.17% 115 383 17.54% 44045 17.74% 113 515 23.58% 58195 23.43% 133 377 17.26% 50141 20.19% 133 12 0.55% 1596 0.64% 142 125 5.72% 17750 7.15% 139 4 0.18% 556 0.22% 　 2184 100.00% 248335 100.00% 一期臻观 二期橙郡 三期蓝岸 细分市场概况/片区住宅市场/个案分析 项目产品主力面积区间为90-130㎡，占比超过74% 中海国际社区 产品与配套： 全供暖品牌精装 园林（五带、三岛、三核心） 中海博才小学 客厅 玄关 暖气片 细分市场概况/片区住宅市场/个案分析 中海国际社区 产品以刚需为主，主要集中在80-130平米的两房、三房户型 项目众多，供应量大，同质化竞争较为严重 去化主力以中海、华润等一线品牌为主 细分市场概况/片区住宅市场 | 小结 面积段 80㎡以下 80㎡-89㎡ 90㎡-99㎡ 100㎡-109㎡ 110㎡-119㎡ 120㎡-129㎡ 130㎡-139㎡ 140㎡-149㎡ 150㎡以上 套数比例 11% 11% 28% 6% 12% 13% 9% 2% 1% 调整方向 取消 保留 保留 取消 保留 保留 少量 取消 取消 调整后比例 —— 15% 45% —— 20% 15% 5% —— 根据对片区内3个借鉴意义最大的楼盘户型面积段配比分析可知， 80-100平米2+1、90-100和110-120的3房、120-130的3+1房户型是经过市场检验过的面积段配比，初步符合项目的户型面积段配比。 根据客户调查分析，80-90平米客户倾向于设计为2+1房，120-130平米客户倾向于设计成3+1房。 初定配比 户型 功能型2+1房 功能兼舒适型3房 功能兼舒适型3+1房 舒适型4房 面积段 80-90㎡ 90-100,110-120㎡ 120-130㎡ 130-139㎡ 比例 15% 65% 15% 5% PART5 住宅定位 / 产品定位 根据片区内重点参照户型及项目规划初定面积段配比 产品定位 本案产品目标客户处于满足基本需求、追求性价比和生活便利的起步期； 本案客户圈定范畴： 区域内客户整体特征明显，以岳麓去、天心区、雨花区