2014沈阳荣盛城年度策略报告（终据此分解）100p.pptxVIP

;目录;;年度销售目标——17.7亿;类型; 从2013年市场表现看，当年开盘项目前三甲住宅销售额分别为：万科公园大道6.8亿、保利香槟国际5.8亿和龙湖花千树4.5亿；三甲均为沈阳品牌地产公司。荣盛城项目具备进入三甲的品牌知名度，但是在销售量上要有大幅度提升。据此，我们把年度目标分解为三步走：;;;两种策略的比较;; 去年以来，限购限贷进一步加码 ，今年两会后，各地自行调控 2013年沈阳房地产市场最引人关注的莫过于“沈阳‘国五条’细则”和“沈八条”，两次政策出台，分别将限购由二环扩大至全城，同时将外地人购房需提供证明年限由1年提高至2年。 ;沈阳刚需特征明显，政策影响较小 历次调控政策均对全国市场均造成不同程度的影响，而对沈阳房地产市场影响则有限，其中“国十条”和“国五条”沈阳市场走势则与全国相反。 ;【皇姑区房地产市场】 2013年皇姑区新增供应约102.79万㎡，销售约88.32万㎡，供略大于求。年度全年销售额65.39亿元。2013年皇姑区价格受供货结构影响（一些综合体和高端集中上市），上涨较为明显，尤其6-9月份价格接近8000元/㎡。与沈阳其他七区相比，皇姑区的市场需求未能放大，区域人口外流，皇姑区的吸附力与承载力极高，未来具有一定的市场潜力。;;北三台子板块;北部区域典型项目销售情况;华强城（306）;;5519元/㎡;4300元/㎡;1;| 竞品分析——万科假日风景;| 竞品分析——五矿弘园;项目名称;1;;18;荣盛城B地块整体产品配比;| 结论;;来访客户多居住在区域内，或经常在区域内频繁出入。;到访客户购房用途以婚房、改善居住为主。到访客户购房需求面积多为80-90㎡以及60-70㎡，需求房型多为两室。到访客户受销售引导，可承受单价集中在6400-6600元/㎡之间，付款方式多为商贷。;;| 认筹客户分析;| 认筹客户分析;| 认筹客户分析;| 认筹客户分析;重要客群：地缘客户、皇姑中部动迁户、陵东改善客户、外地中青年刚需客户 补充客群：大东北部改善客群 偶得客群：沈北、于洪改善客群;荣盛城项目目标客户构成分布及诉求;;围城之困——荣盛城面临的种种困难;;营销难点;策略三：关键节点大力推广，扩大认知;7亿基础任务渠道分解;策略方向;重点营销阶段的策略组合——集中开盘策略;;展示策略要点： 由外围至内部，全方位展示营造 雕琢细节元素，凸显项目独特内涵 树立项目形象，充分超越竞争对手 商教理念的延伸，影响皇姑区的力量;| 内部形象包装;;;;;| 外部形象包装;类别;;;;;荣盛城项目;荣盛城项目;荣盛城项目;荣盛城项目核心价值提炼;北三台子板块;主力客群需求特点;;;荣盛城产品广告主题（辅推）;形象推广策略体系汇总;荣盛城推广主题;与《沈阳日报》战略合作;腾讯房产首页;356优势：皇姑区政府引进，作为皇姑区规划的官方发布网媒，专业深度的线上炒作具有权威性。;渠道;第二阶段（3-5月末）——365网络炒作计划;第二阶段（3-5月末）——365网络炒作计划;第二阶段（3-5月末）——365网络炒作计划;渠道;第三阶段（6-9月末）——365网络炒作计划;第三阶段（6-9月末）——365网络炒作计划;渠道;第四阶段（10-12月末）——365网络炒作计划;寻找老劳模——皇姑劳模英雄会;;活动配合：荣盛城汉字英雄争霸赛 活动概述：汉字听写大会，2013年已经于中海康城成功举办一期。与上一期不同的是，本次针对荣盛城项目举办的汉字英雄联队争霸，将采取邀请项目周边企业或者单位、学校的团体组成战队，进行比赛参与。同时，项目准业主或网站网友也可以报名参与，组成网友联队，联队的形式既增加了比赛的可看性同时也增加了本次活动的扩及人群。 活动形式：联系周边企业、学校等目标人群进行渠道合作，以战队形式参与。 活动流程： 战队积分赛：4场 视参与企业而定 战队冠亚季争夺赛：1场 ;“荣盛杯”业主乒乓大赛;沈阳全民婚纱摄影基地;活动配合：荣盛城系列亲子活动 活动概述：盛京茶坊辣妈团有近百人的活跃群体，宝贝在2-3岁左右，妈妈们喜欢带着宝贝参加各种活动。同时辣妈们拥有极高的网络影响力，很多辣妈都是微博及微信控。目前盛京茶坊组织金地、中海、方大等亲子活动10余场，拥有很强的号召力。 活动意义：在荣盛城景观示范区及售楼处举行系列亲子活动，通过辣妈们的论坛、微博、微信及365网的线上炒作，软性推广项目本身。;购房大讲堂;外围销售推广渠道：对片区内原住居民，周边企业，以及人流集散地进行外展指引，放大本项目配套优势，拦截区域外溢客户，吸引拆迁户，捕捞原住居民，攻占周边企业。;推广渠道：针对各区域重点单位周边老旧住宅小区等单位进行渗透。;除沈阳外其他县市客户工作日在当地外展点登记，周末根据登记情况到各县市接客户到沈阳看房 外