2014无锡雅居乐营销策略方向思路（总部汇报）51p.pptxVIP

雅居乐无锡太湖新城项目 2014年营销思路;THE WAR OF WOLF;1. 狼的市场 2. 狼的猎物 3. 成为恶狼 ;【狼的市场】;2013年，无锡量跌价增，与一二线城市相比，成交整体平稳，无大幅起落，供应大于需求;市区可售商品住宅库存近850万方，库存周期近20个月，一线城市基本位于6-10个月 ;从13年来看，本项目集中销售的9-11月是无锡的供应高峰期;太湖新城板块，玉兰花园、酩悦、太湖国际社区列全市总销TOP10;融创熙园：2013年实现销售12.25万㎡，实现销售金额11.47亿元，列全市第一;融创熙园：契合市场的产品、价格以及渠道保证了项目的热销;万科酩悦：2013年实现销售8.05万㎡，实现销售金额9.23亿元 ;太湖国际社区：2013年实现销售7.25万㎡，实现销售金额7.49亿元 ;万科信成道：2013年实现销售4.49万㎡，实现销售金额5.62亿元 ;苏宁悦城：2013年实现销售4.22万方，销售金额4.66亿元 ;朗诗太湖绿郡：2013年12月开盘，实现销售1.59万方，销售金额2.01亿元 ;绿城玉兰花园：2013年去化8.41万方，实现销售金额10.08亿元 ;绿城玉兰花园以品质为先导，展示、营销各方面均值得本项目借鉴;富力十号：12月开盘，截止月末，认购28套，签约4套。多方面造成去化缓慢 ;富力展示到位，但入市手段常规，爆发力不够，去化不理想;万达文化旅游城：大规模综合体，包含大量住宅体量，预计最晚7-8月开盘。;自有配套完善，包括商业、旅游、学校、商业等，本项目潜在重要竞品;1. 狼的市场 2. 狼的猎物 3. 成为恶狼 ;客户来源 区域分析;客户年龄段分析;【竞品客户分析】;客户主要来自本区域，但外区域不容忽视，客户以首改+首置为主，重视性价比与品质。;【客户范畴】;针对苏州市场要做第一个吃螃蟹的人，积极开发团购资源。开发无锡新区市场。;1狼的市场 2. 狼的猎物 3. 成为恶狼 ;10亿目标，意味着要在极短的时间内，核裂变式蓄客，全面超越周边市场，占位市场第一等级;高开低走，短时间引爆市场。;【恶狼swot】;【恶狼定位】;【营销总控】;【磨砺狼牙】;项目初期抢占道口户外，超高围挡、密集道旗造势，营造城界感。;品牌展示馆;品牌发布会;实行区域联动，实行品牌体验之旅，充分利用常州、南京、上海项目现有资源。;赞助大型的全城活动 ;赞助明星演艺会或赛事;绿色生态主题的环保秀 ;教育捐赠慈善活动—结合项目教育优势，进行慈善捐赠 ;价值类活动——地铁类活动、教育类活动、生态类活动;圈层类、暖场类活动，导入拓展的新客户，另一方面保持现场热度;百团大战，全面开花，渗透到客户集中的各个组织，疯狂蓄客，通过公关活动收网;外部傍大款，内部树标杆;【恶狼战略】;周边商业去化主要集中于开始入住的项目，目前本项目周边处于开发状态，售价较低。;本项目若开发，必然要走高性价比路线。建议2014年暂缓商铺销售。;一切以客户为先导！