2013济南欧洲商业街前期策划报告91p.pptVIP

硬件设施规划 . 保持本案现有风情特色，树立独特景观效应 1.充分展示单体的建筑特色，在整体景观风格中突出个性 2.配合经营产品特点在建筑单体外观、门头及内部装修风格上加以凸显 3.商铺内部软环境的修饰性与产品定位的匹配性相协调 通过造街规划，塑造国际风情街的整体氛围 街道： 本案现有街道宽阔，对两侧商铺具有良好的经营延展性，充分发挥现有优势，并通过适当的建筑改造，使商业街更具整体性与连贯性。 环境小品： 本案规模较大，全长超过1200米，属大型商业街。从消费行为惯例着眼，应在街道空间格局上适当点缀辅助性服务设施，以环境小品形成对整街功能的完善。 广场： 对商业街小广场进行重新修饰，使其符合商业街整体定位风格，充分利用 小广场营造气氛。 灯光： 加强灯光处理，包含店铺照明、街道照明、招牌霓虹、广场灯光、 各类 效果灯光等，通过灯光效果加强气氛烘托，增加夜间人气凝聚。 色彩： 配合商业街经营定位，确定色彩主调，形成主题色彩形象。 标志性建筑： 通过灯光、色彩、材料、表现主题等元素着重突出商业街形象，浓缩体现商业街的文化特色，形成消费者心理上的地标性意识。 车位： 考虑到本案地理位置，车位预留在商业街整体规划中是不可或缺的。 动线： 考虑商业街经营性质，将人流、车流、物流进行有效整合，合理规划，做到动线流畅，进出无障碍。 区隔： 在整体造街与内部建筑单体的规划上既要连贯一体，一气呵成，形成完整的街区环境，同时通过各种装饰手段，使商业街各个阶段之间形成自然区隔，突出各自特色，又可避免消费者的消费心理疲劳。 经营运作规划 ★产品特色：目前本地餐饮市场上别具特色、人气较 旺的产品目前在本地市场中份额虽然不高，但具有经营独特性的 产品具有异地特色的新型餐饮产品 ★层次需求： 根据餐饮消费者的不同需求，结合风情街目前经营情况， 可以从不同层面进行经营定位。 高档商务型：利用现有酒店优势，发展高档商务型餐饮服务 大众特色型：中等规模的品牌性餐饮服务 个性美食型：小规模个性化的美食小吃服务 ★一道菜的诱惑： 能引导本地餐饮消费流行的时尚性美食 各经营者独具特色、吸引人气的代表性美食 ★名称魅力： 富有创意同时贴合产品定位的店铺名称，创造企业市场形象的潜在优势 ★经营时段： 24小时全时段营业，为消费者提供充裕的消费时间选择 最大限度的抢占夜间消费市场份额 利用本案区位与定位特色，缔造本地新型夜生活的标志 服务特色规划 打破以往商业街，特别是餐饮行业大众消费场所忽视服务的 局限，渲染服务特色，加深品牌形象。 人员：外形较好 着装统一、符合各点经营特色 干净整洁 服务： 疏通交通 待客泊车 领位服务 有条不紊的服务程序 标准：礼貌规范 配合经营产品的特色语言 适度适当 配套功能规划 本案虽定位于特色餐饮美食街，为便于为经营者及消费者更好的提供服务，更辅以适当的功能性配套设施。 娱乐：以洗浴、休闲为主，为住宿客人及多元化消费需求客户服务 住宿：配合旅游消费及夜间消费需求 其他： 工商、税务、卫生检疫等市场管理服务机构 医药、银行、汽修等小规模辅助性服务机构 我们要塑造的不仅仅是一条普通的美食街，这里不仅要有食品的美味，更要有亲朋的浓情，有隔一段时间不来就想念的情绪。那种痛快淋漓的吃法、人声鼎沸的环境、自由自在、高谈阔论消磨夜晚的经历，将统统具有了一种文化意味，也将让风情街成为人们心中一份不可替代的情绪。 经营布局规划 目标商家\商铺定位 以餐饮为主导行业，辅以适当的服务性行业，以满足商业街形态 消费群体的多重消费需求特性， 增强本案整体服务功能，突出服 务特色。 单体规划（1）郁金香酒店 郁金香酒店 已营业 高档次商务餐饮定位 罗马假日酒店 满足假日休闲、旅游住宿需求 （2）罗马假日酒店 （3）配套服务功能 层高6层，F1、F2单层面积115.73平米，F3-F6单层面积87.7平米；该楼体有窄、高的特点，单层面积小，不适宜进行商业项目经营，可作为市场管理服务机构。 （4）经营主题布局 根据商业街内部各单体建筑的内部结构特点及配套设施，面积、楼体风格等综合因素，按照商业街主题定位及经营定位进行招商。 第五部分 项目营销策划 营销整体策略 ★重视包装提升 硬件装修 环境装饰 广告宣传侧重点 户外广告系列化\故事化营造浓厚