2012丹东恒景珍珠山项目研判报告191P.pptxVIP

恒景·丹东珍珠山项目研判报告;山与建筑的一次完美演出;;【城市经济】丹东经济保持持续高速发展，GDP年均增速17%，人均GDP已超过35000元，房地产市场步入平稳高速发展阶段;丹东市2005-2011年居民生活水平走势图;【产业结构】丹东呈现明显的二、三、一产业结构特征，并且产业结构调整正在持续进行中，有利于吸纳人口以及城镇化的有序进行;【城市化率】2011年丹东市城市化率为43.01%，低于全国平均水平。未来丹东市城市化水平具备很大的提升空间。;【城市人口】丹东市2011年人口241.1万人，同比减少0.0042%。从2009年起丹东进入人口负增长阶段，人口外溢是造成此现象的主要原因;【受对外贸易影响重大】丹东与朝鲜接壤，同时为对外贸易口岸，其对外贸易是构成经济增长点的关键指标;【朝鲜改革开放】丹东作为边境城市，城市整体发展与朝鲜局势有诸多关联。随着朝鲜改革开放的呼声日益增强，近年来选择在丹东做贸易的外地商人数量显著增多;【中朝贸易关系影响丹东外贸】从近年丹东对外贸易的表现来看，进出口货品类别呈现多元化态势，进出口额度逐年递增;【朝鲜改革开放】国门湾新区的建设具有很强的政治背景，在建的新鸭绿江大桥将给中朝贸易往来带来新的契机;【城市小结】;;丹东城市新区2008年开始启动，建设未来丹东城市发展的中心和丹东全地区的政治、经济、文化中心，规划面积61.8平方公里，规划人口40万。新区规划理念为“显山露水，随山就势，做足山水文章，打造山水城市,使丹东成为名符其实的花园之市、江海名城”。;未来丹东三大新区：珍珠湾、翡翠湾、国门湾;【丹东·翡翠湾新区】位于新老城区连接带，此处丹东市西出口，未来将打造成为服务业聚集区和居住社区;【新区建设成功要素概况】;【营口·营东新区】各大开发商进驻营东新区，导致供远大于需，供应面积需要十年方能消化完毕;太子河新区位于本溪市中心城区东部。规划范围 130 平方公里，规划人口 20 万，新区坐落在连接本溪老城区和沈溪新区的重要节点之上，以居住、旅游、商业等城市功能为主，是辽宁省“一核、五带、十群”建设中的重要组成部分，更是当前“沈本同城化”发展战略的重中之重，必将成为未来城市的政治经济中心，发展前景无限广阔。 新区的功能定位为三“心”，即城市东北亚旅游度假中心、沈阳经济区和本溪生态宜居中心。三大功能区：生态之城——绿色滨水宜居区、时尚之城——商业金融办公区、活力之城——新区文化娱乐区。; 2010年盘锦市土地推出量大幅增加327%，达到436.33万平。分析原因主要有两方面，一方面随着盘锦城市经济的发展，原有的城市核心区已经不能满足经济发展的需要，开始向外围区域扩容；另一方面，现在盘锦市代市长蹇彪，原为沈阳市沈北新区区长，其发展经济思路为大量推出区域土地，吸引房地产开发商投资，以地产开发带动区域经济增长。;【沈阳·浑南新区】沈阳浑南新区是东北城区建设较为成功的案例，目前浑南新区的成交均价可达到8000元/平;【区域小结】;;;【房地产施工与竣工】丹东2011年房地产施工面积1406.06万平，竣工面积244.8万平，未来地产发展潜力较大;绿地：绿地 投资丹东，发展煤炭深加工项目，同时就“七道北棚户区改造”项目与丹东市元宝区政府签订了合作意向;【品牌开发商入驻】2010年至今，绿地、万达、保利、佳兆业等大品牌开发商相继进军丹东，从品牌开发商近年拿地举动来看，此进驻举措多为集团战略部署 ;【金海集团】金海项目区位优势显著，多为沿江楼盘。客户口碑好， 市场影响力较大，但营销理念和手段仍较为传统;【锦绣集团】锦绣集团具有良好的客户口碑和群众基础，营销手段和理念处于传统到创新的过渡期;【外地小开发商进驻困难】目前外地开发商对于丹东市场的进驻较为困难，一方面很少能抢占到优势区位，另一方面外地小开发商起步阶段较难获得客户认可。资源、产品和营销成为关键;【外来品牌开发商老城案例——万达广场】强势品牌、强势区域、强势营销，项目影响力在丹东首屈一指;【外来品牌开发商新区案例——滨江一号】凭借强势景观资源、强势产品力，成为目前丹东最畅销高端项目，别墅月均去化8-10套;【行业小结】;机会与风险并存 依靠自身发力才是成功关键;第二部分·市场扫描;住宅可售套数;【丹东商品住宅销售情况】2012年1-7月销售面积排名前十的项目大多为2-3万平，销售金额排名前十的项目多为1-2亿元;【2011年丹东市场表现】2012年丹东房地产市场表现基本与2011年持平，竞争机制逐渐清晰;丹东2011年房价同比涨幅;【丹东市场容量】从近年丹东商品房销售量来看，处于辽宁省中等水平。在未来的发展中，预计不会再有大幅度上涨;【住宅市场小结】;第二部分·市场扫描;;【对比沈阳】沈阳传统别墅区为棋盘山别墅区，近年来辉山片区和城市别墅发展形势良好，但棋