2012上海市松江新城市场报告38p.pptVIP

松江新城市场报告 * 松江新城概况 区域位置 区域人口 城市规划 城市经济 区域位置 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，距上海市中心区40公里，沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、同三国道等干线,形成纵横交错的道路交通网，是上海西南的重要门户。 松江区辖有10个镇、4个街道。全区有86个居委会，140个村委会， 松江区 市区 松江新城 松江新城由城市中心区、副中心区、交通枢纽区和居住区组成。高密度的城市中心区包括商业金融、文化会展、旅游、办公及交通中转等设施。 沪青平高速 沪杭高速 嘉金高速 区域人口 2001年1月5日，上海发布市府一号文件，提出构筑特大型国际经济中心城市城镇体系，重点建设展现异国风情的“一城九镇”的战略构想。松江新城就是其中的“一城”， 60平方公里土地分两期开发，人口规模达到74万。 2011年，全区常住人口165万人，比上年增长4.3%。其中，外来常住人口100.28万人，增长7%；本市户籍人口64.72万人，增长0.3%。 松江新城规划形成“一带、四片、两廊、三心”的空间格局 城市规划 两廊：为沿油墩港和洞泾港形成两条生态走廊在东西两个工业科技园区与新城生活之间形成有效隔离 一带：沿南北向的人民路形成新城的公共活动发展带 三心：分别为核心组团内中央绿轴两侧、老城组团内中山路-人民路两侧、南永丰组团内玉阳路-人民路两侧 北片区 南片区 四片：为新城北片区、新城南片区、工业园区和科技园区。 城市规划 新 城 区 老 城 区 新城北片区包括了核心组团、大学城组团和茸北组团 新城南片区包括老城组团和新拓展的南永丰组团、华阳桥组团 城市规划 北片区板块分布 9号线 城市规划 轨道交通9号线南延伸至松江南站，在新城范围内设置五个站点；轨道交通22号线（金山支线）在松江新城工业园区内设立车墩站 对外道路与公路系统规划形成“井”字形高速通道网络：绕城高速（G1501）、沈海高速（G15）、沪昆高速（G60）和申嘉湖高速（S32），规划对区域出入匝道进行整体平衡，增设沈海高速车墩立交的北向连通匝道 城市经济 2007-2011年松江区GDP 2011年松江区第一产业实现增加值8.08亿元，比上年下降1.5%；第二产业实现增长值610.06亿元，下降2.6%；第三产业实现增加值316.02亿元，增长8.7%。二三产业共同协调发展，全年三产增加值结构比重为0.9:65.3:33.8。 2010-2011年松江区工业产值比重 松江区主要产业为电子制造和出口加工 城市经济 房地产投资增幅平稳、对土地款依存度降低、结构日趋合理 2011年松江区共完成房地产开发投资168.83亿元，同比增长9.8%，房产投资已由波动性增长逐步趋稳 。 从松江区房产投资的构成来看，建设工程投资为104.57亿元，同比增长17.5%，安装工程投资为10.96亿元，增长19.3%，设备工程购置投资为0.54亿元，下降21.7%，其他类投资为52.77亿元，下降3.9%，结构分布更趋合理。 宏观市场 土地市场 商品房市场 土地市场 2009年和2010年松江土地出让面积迅速增大，2011年至今出让土地面积下滑速度较快 2011年松江新城出让土地以配套商品房和商业办公用地为主，住宅用地趋于饱和，可开发用地不多 2008至2011年土地价格处于上升阶段，前期正是处于松江新城大力发展阶段，而目前土地价格趋于平稳阶段 2008年-2012年经营性土地出让面积 元/（㎡） （㎡） 土地市场 2008年-2011年各类土地出让面积和楼板价 元/（㎡） （㎡） 2008年处于全球性的经济危机，房市和股市在价格上严重受阻，出让土地稀少 09年楼市逐渐回暖，至2010年出让土地面积大幅增长，其中以住宅为主，商业和办公用地都有明显增幅态势，楼板价也呈现上升趋势 2011年由于房产政策的大力调控和土地资源有限，出让土地面积明显减少 商品房市场 （㎡） 2008-2012年松江商品房供求比 2009年底地铁9号线通车，半小时可直达经济圈，当时市场价格较低，使当时房产需求量达到顶峰 2010年实行新一轮房地产市场调控政策，限购限贷和增加首付比例等一系列政策导致需求量明显下滑 由于2011年供应远大于需求，各楼盘采取各种优惠手段，使2012年至今的成交均价回落至2010年水平 随着松江各方面配套的完善，08年至11年的成交均价也大幅提升 元/（㎡） 2008-2012年松江商品房成交均价 商品房市场 2011年，全区商品房竣工面积201.35万平方米，同比下降11.7%，但空置面积达122.25万平方米，同比增长91.7%，环比三季度增幅提高21.4个百分点，竣工速度放缓、空置面积增幅持续高位则表明在限购、限贷等政策影响下，房