2012上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向125p.pptVIP

THE END THANKS 同策房产咨询股份有限公司︱写字楼事业部 Shanghai TOSPUR Real Estate Consulting Co.Ltd. 2012.08 * * * * * * * * * * * * * 金桥板块办公 发展周期 第三阶段：稳固阶段，金桥板块发展趋于成熟，总部办公形式出现 第三阶段：稳固阶段（2008年至今） 板块印象：国内领先的工业开发区，集加工、研发、出口于一身的成熟产业经济开发区，商业配套完全成熟 写字楼分布特征：依旧主要集中在板块西南部，受陆家嘴外溢影响 写字楼产品特征：开始出现高端甲级写字楼，整体区域的办公品牌得到提升 楼盘名称 物业类型 交付时间 交付使用时期的租金 (元/㎡/天) 目前租金 (元/㎡/天 产品 公建设施 金领之都 总部办公 甲 2008年 -- 2.0～3.0 独栋5层，共有20栋。标准层面积738㎡，标准层高3米 三菱电梯 中惠广场 商业、办公 乙级 2008年 1.0 1.2～2.0 28层，标准层面积1000㎡，层高3米， 4部三菱电梯 慧谷BOSS 总部办公 甲 2008年 -- 1.0～1.8 23层，标准层681㎡，标准层高3.2米。单层4间，单套87～150㎡ 3部客梯，1部货梯 金领之都 中惠广场 慧谷BOSS 特征总结 产业升级导致的企业外溢 写字楼发展历程 时间 第一阶段 1949—1990 起步阶段 1.改革开放政策的确立； 2.社会主义市场经济的确立； 3.外资引入； 4.办公房的商业属性开始体现； 5.第三产业发展。 背景 发展区域 【徐家汇】【人民广场】【外 滩】 【南京路】【 淮 海 路】 传统核心 形成基础 第二阶段 1991—1998 发展阶段 1.第三产业快速发展； 2.浦东大开发； 3.外资、外地企业大量进驻； 4.东南亚金融危机。 【陆家嘴】 【虹 桥】 政府政策推动 第三阶段 1999—2008 稳定发展阶段 1.上海经济稳步增长； 2.世界500强企业进入上海； 3.办公房市场内外销并轨。 4 .美国次贷危机 【长风板块】【四川北路】 【金 桥】 产业升级导致的企业外溢 第四阶段 2008年至今 快速发展阶段 1.09年城市升级二个中心； 2.世博时代 3、政府行政手段干预房产市场 【五角场】【后世博板块】 产业及城市升级 人均三产GDP （美元） ﹤ 1500 1500—6000 6000—7400 位于上海东北部，上海城市副中心之一，以知识型密集型产业为主 五角场板块办公 区域概况 五角场板块 外环 中环 内环 五角场 五角场板块 五角场板块地处上海东北部，中环沿线，属于上海杨浦区 上海城市副中心之一：主要服务东北地区，规划功能定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心，属于上海新兴商务区 板块产业：现代服务业聚集区，知识型密集型产业 上海的文化教育中心：区域集中了复旦、财大、同济等名牌高校 北上海旗舰型商业中心：商业集中在板块核心区域，商业有万达商业广场、百联又一城、东方商厦、赛博数码广场等 上海市东北部地区的交通枢纽：交通便利，通达性强 办公聚集区 中环 交通概况 交通类型 内容 通达性 备注 轨道 10号线、8号线 杨浦-长宁、杨浦-闵行 贯穿上海南北部以及西部 道路 黄兴路、四平路、邯郸路、杨浦大桥、淞虹路 外滩、内环线、浦东、虹口、宝山 与浦东、黄浦以及上海北区紧密相连 公交 405、991、1139、59、850…… 浦东、虹口、宝山等 约32条公交线路 百年工业和百年大学文明之称，板块写字楼发展动力主要是政府的规划 五角场板块办公 写字楼发展 板块底蕴：传统工业区和大学聚集区 上海杨浦区是中国近代工业的发源地，早在1882年官督商办的上海机器造纸局就建成投资，至1937年，区境内外商已有57家工厂，民族工业已发展到301家 杨浦区具有百年大学文明之称，复旦、统计、上海理工等大学均已百年 板块写字楼发展动力：政府规划 2003年五角场城市副中心规划方案揭晓 2005年瑞安建“创智天地”创新知识型社区 2009年杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心 五角场板块的写字楼发展共分为两个阶段 五角场板块办公 发展周期 五角场板块的写字楼发展周期共分为两个阶段 第一阶段：起步阶段（2002年——2005年） 第二阶段：发展阶段（2005年——至今） 重大事件： 2002年五角场城市副中心定位受关注 2003年五角场城市副中心规划方案揭晓，上海市委政府敲定杨浦建设”知识创新区“的重大战略 代表写字楼项目：中环国际大厦 、平盛大厦 、金岛大厦 第一阶段 重大事件： 2005年五角场椭圆形下沉式广场开挖令下，上海五角场城市副中心雏形初现 2006年万达商业广场落成，百联上海又一城