2012万K·璞悦山别墅营销策略报告57P.pptVIP

拓客计划 ：风水协会资源拓展 拓客时间：7月25日项目样板房开放后，至8月25日认筹前 目的：利用别墅客户都关注风水的特点，制造邀约客户上门的噱头；挖掘风水师自己的客户资源。 方式： 1、风水师沙龙——联系深圳的风水师协会，邀请该协会会员到项目召开一场茶话会或举行一次会员活动，探讨住宅风水等问题。以此为噱头邀约客户参与。 2、风水师客户联动——与风水师协会的风水师客户联动合作，如果他们介绍客户购买了项目，可以给风水师一定的答谢金。（风水师介绍来的客户，一定会对本项目的风水非常认可，利用风水师的影响力一定程度有利于成交。） 拓客计划 ：车行资源拓展 拓客时间：7月25日项目样板房开放后，至8月25日认筹前 目的：发掘车行的高端客户资源。（保时捷、奔驰、宝马、雷克萨斯），与4S店联系洽谈 方式： 1、客户共享——可以在双方的销售现场植入对方的广告。如在4S店设展架放置项目的楼书、品牌手册等宣传材料，相应的在项目的售楼处可以用展架放名车的广告宣传册。 2、提供新品发布场地或新品试驾——可以为车行的新车发布会提供场地支持，同时项目作为新车发布会的冠名赞助单位，同步植入项目的广告和展示。或选择香蜜湖及华侨城作为目的地选择路线，进行名车试驾，让客户感受我们与这两个典型豪宅区域之间的关系。 3、优惠打包——可以与车行建立购房买车的优惠打包合作，例如客户若在买了房，在该车行购买某种车型可以享受一定的折扣优惠等。 4、房车一体贷——可以与车行建立合作，如果客户在买房的同时在该车行买车，则可以将购车款纳入到房款中，一起办理贷款，则客户的车贷还款年限可以拉长。 媒体计划 ：业内短信发送，高端客群彩信覆盖 媒体时间：7月25日项目样板房开放后，至8月25日认筹前 目的：业界增加市场关注度，精准目标客群 方式： 1、业内短信发送：针对全市地产内部人士，定期发送项目的价值短信，在业内进行炒作和宣传，吸引市场和客户的关注‘ 2、高端客群彩信覆盖：通过彩信的形式，将项目的价值点更直观的呈现给项目目标客群。 媒体计划 ：机场高速户外 媒体时间：7月25日项目样板房开放后，至开盘前 目的：增加目标客群对项目的整体感知 方式： 1、 联系通往宝安机场的户外资源，利用户外进行项目广告投放，增加常外出的高端客户的关注度； 2、若媒体预算充裕，也可以考虑在万象城进行LED投放，增加客户感知和关注。 媒体计划 ：DM覆盖 媒体时间：7月25日项目样板房开放后，至开盘前 目的：针对全市南山、福田、罗湖的高端改善型小区进行DM覆盖 方式： 重点选择香蜜湖豪宅区、南山波托菲诺区和后海区域的富人区，进行DM的覆盖和投放； 营销拓客铺排表 8月 蓄客冲刺期 形象提升期 营销节点 营销分期 价值强化深入 制造市场影响力并渗透产品价值 推广策略目标 7.25样板房开放，VIP登记启动 9.15开盘 7月 9月 强势蓄客期 8.25认筹启动 开盘信息释放 策略原点 拓客前置 圈层拓客 别墅Call客团建立 银行、学校、风水协会和车行资源拓展 拓客铺排 别墅业主宣传团建立 转介兵团启动 营销推售策略 二期组团 一期组团 建议首先推出20套质素较好的一期组团，伴山奢景别墅，根据客户量情况来考虑二期组团的推售。分两期推能够在客户量不足的情况下，保证开盘的热销，增加市场关注度，同时也可以避免存在的产品一次全推后后续无节点的问题。 二级竞品分析：星河时代 关键词：星河品牌、双地铁、名校和商业 项目规划图 项目基本信息 1 2 3 项目竞争解析 项目占地 20万㎡ 总建面 46.9万㎡ 位置 龙岗中心城 主力户型 高层89-180㎡ 别墅210-300㎡ 2012供应总套数 87 供应总面积 — 上一次推售时间 2011.11 在售别墅为210-260㎡叠拼，目前库存约87套，均价3~5万/㎡ 产品打造：大社区，有小户型产品，豪宅社区纯粹性不足； 推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推； 销售策略：联排别墅均价3-5万/㎡； 营销表现：城市型别墅，拥有8万㎡cocopark，深圳实验学校，地铁3号线 二级竞品分析：紫麟山 关键词：大社区、生态资源 项目规划图 项目基本信息 1 2 3 项目竞争解析 项目占地 14.5万㎡ 总建面 20.3万㎡ 位置 龙岗 主力户型 别墅200-568㎡ 2012供应总套数 50 供应总面积 5万㎡ 上一次推售时间 2011.8 在售别墅为226-313㎡联排，目前库存约35套，均价3万/㎡ 产品打造：高端大社区，豪宅社区纯粹性好； 推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推； 销售策略：联排别墅均价3万/㎡； 营销表现：别墅区容积率仅0.59，同时拥有山体资源 二级竞品分析：金地天悦湾 关键词