2011顺邦北二环地块项目理解与定位分析79P.pptVIP

写字楼市场分析小结 多集中于新百东购商圈、广安CBD商圈；对交通、商务氛围、建筑形象等要求较高；甲乙级写字楼租售价差异较明显；整体价格较低，稳步小调上涨之势； 区域内无明显集群；整体档次偏向中低端；在售写字楼项目很少； 市场 特征 ?写字楼核心客群以大客户（银行、保险等大企业）为主；多层/整层/半层购买； ?小公司、投资客为边缘客，主要需求单体面积区间为70-140㎡；且消化量有限； 客群 特征 石家庄主要公寓分布 一环内 或附近 / 商业繁华、商务人群集 中区 / 优质地段 / 较高质素的集中客群 石家庄公寓产品分析 均价6000—8000元/㎡，略高于同地段住宅价格 / 40—80㎡为主力供给区间； 城市核心区公寓精装为主，边缘区公寓多为简装、毛坯； 石家庄公寓市场分析小结 处于写字楼、住宅之间，市场供给、需求量均较小； 集中在一环内及附近 / 商业繁华、商务人群集中区域区；对地段、交通、客群质素要求高； 整体公寓市场价格略高于周边普通住宅； 市场 特征 投资客、小公司办公需求为主； 对总价、投资风险与回报较为敏感； 客群 特征 ?精装居多；40-80㎡为主力供给区间；市场消化量较快集中于40-65㎡； ?市场发展尚不成熟，产品概念混淆，定位不明确； 产品 特征 本案地段的商务氛围欠佳 / 需控制单体面积区间与总价 / 降低销售风险 启 示 目录 ? 第一部分决策纲要 ? 第二部分市场态势分析及分布 ? 第三部分项目分析 ? 第四部分目标消费群定位 ? 第五部分项目定位 ? 第六部分结语 项目价值可能聚焦的环节： 分析不可变因素的优劣势， 在可变因素中大胆创新。 本案 体育北大街在石家庄和正定的城市发展中战略地位： 1。城市二环 2。缓解去正定的交通不便捷的首选 3。正定新区，北出口 4。未来城市发展的商圈 通往正定新区 区位： 项目处于石家庄市北二环与迅速发展的正定新区交汇处 正定新区 石家庄北部发展区 本案 地段交通 ??? 本案西接体育大街，南与北二环相距不到100米，东和北处于政府规划的新津干渠，交通优越。 ??? 交通向南可通向市中心，向西可通中华大街，向东至京珠高速及东二环，项目东侧和北侧规划生态高档住宅区及公园，交通道路已经比较完善。 中心城区和正定新区组成的“双核”将成为未来石家庄市的定位，老城区注重提升城市品质 ，正定新区发展新兴服务职能。到2015年，中心区域人口规模达到280万人，城市建设达到270平方公司。 ? 城中心商圈发展日趋饱和，诸多消极因素日益暴露，成为企业健康发展的桎梏。 ? 拥挤的交通，使业务往来的效率大打折扣； ? 拥塞的人流、车流，影响着企业办公环境和员工的通勤效率； ? 昂贵的办公成本、日益突显的价格泡沫，更增加了投资的风险！ 毫无疑问，城市核心区已不再是发展型企业成长的理想空间，谁能先行发现并占据一个新的潜力商务空间，将成为决胜未来的战略关键。 体育北大街凭借得天独厚的区位优势和无比畅达的交通，日显发展潜力。 区位价值＝？ ? 良好交通可达性 ? 景观和视野上的优越性 ? 城市北出口，形象展示上的卓越昭示 1、可视性 ???? 本案所在位置临体育大街与北二环交汇处，有一定的可视性，如果能建成一个地标建筑，也是增强本案可视性的一个最佳选择。 2、政府支持度 ??? 本案是石家庄政府工程重点项目，政府支持力度大，但由于该地区是连接正定新区的主干道，周边项目开发还有待时日。 规划指标 ??? 红线内占地45.915亩（合30610平方米），容积率为5.0计算，建筑面积在153050平米 本项目因素构成分析 从市场竞争的角度来看，由于目前片区内项目开发均处在以主流居家路线为主；结合本项目地理位置的基本特征，加上目前片区内过渡居家产品的缺乏，打造独一无二的商业项目来规避市场竞争将是本项目开发的基本思路。 市场竞争 目前临近项目有规模相对较小临街铺面，而且没有城规模的商业项目，但周边项目主要以居家为主； 市场供求 市场因素 从整体上来看，本项目环境污染相对不是太严重，可能城市边缘区的生活及废气污染会有一点，但影响较小 环境污染 本项目周边的景观条件应是来自地块的自身园林景观及周边的月季公园及还在规划中的公园， 景观资源 处于石家庄市和正下新区的中心地带，目前周边的配套条件相对较差，交通条件则更为优越，相对来说目前商业气氛稍弱，需在本区通过一点时间的发展建设后，将会得到较大的改观。 周边配套条件 环境因素 在项目设计、开发建设进度、营销力等方面，规划设计及营销目前尚未确定，将具有影响全局成败的力量。 人为因素 本项目地块环境好，为东西走向、坐北朝南。地块的可塑性很强，打造产品定位也有很大的发挥空间。 地块条件 项目因素 说明