2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p.pptVIP

第一章、投资环境分析 一、地理位置和人口状况 青岛被列为全国15个副省级城市之一，共七区五市；2010年常住人口为871.51万人。 2020年1200万人口，城区500—550万人口 四、产业布局 第一章、投资环境分析 六、未来城市规划 第二章、青岛房地产市场研究 一、青岛2006-2010房地产投资及销售基本情况 二、2006-2010年青岛房地产价格走势 三、青岛2008-2010年土地出让情况 四、政策对成交的影响 五、青岛未来市场预期 第三章、青岛各区域房地产发展情况 一、青岛年各区域房地产供应情况1、各区域2010年供应情况 各区域2010年土地成交情况 二、青岛各区域房地产成交情况 三、青岛各区域房地产价格对比 四、青岛各区域房地产未来市场定位 六、胶州未来市场预期 第四章、青岛别墅市场研究 第四章、青岛别墅市场研究 四、青岛别墅客群构成 第五章、案例研究 案例研究的意义： 青岛一行，管中窥豹；站在800多亩土地的背景下，研究难言全面，对于青岛的客群、城市发展脉络、房地产发展历程及城市特有的文化属性无法以全面详实的数据说明；但是通过经过市场洗礼的项目分析研究，我们能有更贴近市场及实际的体验，有助于投资方的决断。 通过对各区项目的调研，比较区域竞争实力，我们选取了即墨、崂山、城阳、胶州的代表项目分析其特点，掌握青岛城市发展的规律 典型项目案例分析 典型项目案例分析 典型项目案例分析 典型项目案例分析 典型项目案例分析 第六章、地块研究 一、地块基本资料 二、地块资源价值分析 主要价值点 1、湖面 6.28平方公里的湖面是稀缺性的资源。 2、奥特莱斯 奥体莱斯能够吸引青岛及其周边一些有经济实力的人群，能够在一定程度上提升区域价值。 3、婚庆广场 青岛每年在5—10月份会有大量本市及本省结婚游客，他们多数选择青岛市区，婚庆广场的概念较好，但是需要专业运营。 4、18洞高尔夫球场 目前青岛共有4—5块，分布在市区周边，主要是韩国人及省内高端客户使用，青岛市区财富阶层使用量小,大多数人也会选择多个球场，不具有绝对性的吸引力，总体价值有限。 二、地块资源价值分析 次要价值点 1、游艇 不是纯正意义的游艇，只能是摩托艇级别，同时只能在湖区使用，大大限制了它的价值，在青岛具备奥帆这样级别的游艇俱乐部的背景下，看少海游艇码头，其吸引力有限 2、慈云寺 没有文化积淀的寺庙，不具有人文价值 3、板桥镇 以民俗支撑不起国际化的少海，对客户的吸引价值有限 三、少海新区的区域发展潜力 四、2010年胶州土地出让价格 自2008年6月30日至今，胶州市共出让住宅及商住土9㎡，约合18030亩。其中可查成交为223笔，平均楼面价格约622元/㎡。成交价格与时间关系不明显，仅与位置有关。 其中少海新区成交22笔，成交面积3096498㎡，约合4649亩，容积率均为1.2以下，成交楼面均价1290元/㎡（地方关系）。 五、地块SWOT分析 第七章、经济测算 整体投资环境1、青岛是正在逐步国际化的城市，是引领半岛城市群的龙头。2、山东半岛蓝色经济区的建立将大幅拉动区域经济发展，产业人口不断增加，财富人群聚集，区域购买力不断增强。青岛将迎来大发展的机会3、青岛未来将形成青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的发展格局。4、胶州不是大青岛规划的发展主力，仅靠海岸的一部分地区为“环湾保护 拥湾发展”规划的制造业产业聚集及国际物流区，所以胶州市的产业经济发展需要时间