2011长沙岳麓区地块市场分析报告98P.pptVIP

四、滨江新城 7、滨江新城景观规划（5） 施家港水上乐园: 位于项目B3地块内，建成后将极大提升周边开发用地土地价值。 四、滨江新城 7、滨江新城景观规划（6） 裕湘纱厂建筑群 长沙保存最好的“工业遗产”，也是长沙市政府列为文物保护单位的近现代建筑群，于2009年10月完成保护性改造工作，近日将对外开放。 裕湘纱厂始建于1913年，是长沙保存最好的“工业遗产”，也是长沙市政府列为文物保护单位的近现代建筑群。这一建筑群在今年8月启动了保护性改造，进行了主体工程的加固以及外墙粉刷，目前这一保护性改造工作已经完成。修缮后裕湘纱厂自北向南的纱厂办公楼、门楼和纱厂仓库格局将被分别设置为商务会所、门楼和艺术展览厅三大板块。在商务会所里，市民可品茶、喝咖啡、品味美食等；在艺术展览厅里可观赏艺术展览等。此外，在商务会所和艺术展览厅的临江面，还新修了约1000平方米的看台，以便于市民更好地观赏沿江风景和纳凉。 四、滨江新城 8、滨江新城土地开发时序 土地开发时序：滨江新城土地开发周期为5-8年，以中央商务区为中心，向南北逐步扩散，坚持商业地块与住宅结合出让，并力求实现土地价值最大化。 商住公寓 3.9% 335,419 商住公寓 ? 8,524,487 185,605 600,759 1,836,107 5,566,597 体量（平方米） 四星级、五星级酒店 2.2% 酒店 100% 总计 大型零售、配套零售、零售街区和大卖场 7.0% 零售 ? 甲级写字楼、普通写字楼、花园式办公楼 21.5% 写字楼 ? 高层、小高层、多层 65.3% 住宅 ? 物业说明 比例 物业品种 C1 C6 C7 C3 C4 C8 C5 C9 C10 A1 A4 A5 A6 A9 A2 A3 A7/A8 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 D1 N 本案地块所处位置 滨江新城在开发周期内将达到很大的升值空间 * 五、地块分析 本案位于岳麓区湘江二桥与岳麓区连接处北侧，湘江北路与滨江景观带之间，西边为市政府及职能部门，离湘江二桥不远使得本案与河东主城区的联系更加紧密。 项目位置 五、地块分析 本案 湘江二桥 滨江景观道 市政商圈 本案东靠潇湘北路，南距临岳麓大道及湘江二桥，交通通达性好，周围几公里内有一定的配套。 配套及交通 五、地块分析 本 案 超市： 人人乐、新一佳 银行： 中国银行、建行； 教育： 幼儿园、枫林绿洲小学、市二十中； 医院： 湘雅三医院； 建材： 安居乐； 行政： 市政府及政法部门等； 项目SWOT分析 五、地块分析 优势（S） 机会（O） 劣势（W） 威胁（T） 新城发展带来的发展空间； 可共享周边楼盘的商业等配套。 政策趋紧，限购影响； 片区土地放量大，未来竞争压力大。 本项目 位于滨江新城中心，区位及整体规划 优势明显； 临江一线江景。 新城尚待开发，配套不完善； 交通通达性相对市区较弱。 本案虽紧邻一线江景，有较好的景观资源和滨江新城规划优势，但与市区的联系不够不紧密，且目前周边配套相对匮乏，交通通达性较弱，因此需做好这方面的工作，才可使其具备打造高端产品的潜质。 项目研判及建议 五、地块分析 1、项目具备打造为高端产品的潜质：拥有新城整体规划及一线江景等优势，可享受周边楼 盘（如世茂.铂翠湾等）楼盘的商业配套，发展潜力大但因目前周边配套不足及交通通达性 较弱，发展需要一定的时间差； 2、项目打造为高端产品需注重产品的外在表现：如样板房、外立面、服务团队、建筑用材 （新材料、新技术）等方面的工作。可借鉴目前长沙在售高端楼盘（保利国际广场、万达公 馆、世茂.铂翠湾等）在这些方面的配套工作； 3、在塑造本案高端形象的过程中，还需做好项目自身配套，景观资源（充分利用施家岭水 上乐园及渔人码头两个景观节点）、产品品质及营销手段方面的工作。 总体户型配比建议 五、地块分析 说明1：由于本案土地平整、三通一平工作还在进行，未来的市场变化对产品定位有影响，以下结论只根据当前市场推导所得。 说明2：大盘秉承产品的多样性，把握市场主力需求产品、搭配市场空缺产品应对大盘开发周期长可能发生的市场风险。 说明3：此户型配比参考目前长沙在售高端楼盘的户型配比进行推算，体现互补性。 说明4：此户型配比仅涉及住宅部分，商业及其它部分未考虑。 户型 建筑面积（m2） 套数比 小三房 100左右及公寓 10% 三、四房 120-130 20% 130-140 40% 144-159 20% 四、五房 160-170 10% 合计 -- 100% 项目整体销售均价预测 五、地块分析 一般的高端产品 本项目因与北辰三角洲隔江相望，不管从景观还