2011郑州市龙子湖高校园区项目物业发展初判32p.pptVIP

目录 项目本体分析 开发商问题解析 市场格局 规划指标与限制条件 用地10.5亩（7000㎡） 建筑面积：46900㎡ 容积率6.7 B44号地块 限高120米 560万/亩 项目属性界定：位于中原自主创新示范区，具备强势生态资源和市政资源，打造文明高科技企业新名片 第三产业结构调整势在必行，未来需求走势看好 十二五”时期经济结构战略性调整的目标确定为服务业增加值占GDP的比重达到50% 。 ?“十二五”规划建议提出，加快发展服务业，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，建立公平、规范、透明的市场准入标准，探索适合新型服务业态发展的市场管理办法，调整税费和土地、水、电等要素价格政策，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。 写字楼竞争市场下的项目机会 目前区域内主要出现了以资源、产品和综合体为核心竞争力的三种竞争主题 市场上的写字楼创新空白：生态环保型写字楼及办公空间内部的丰富化 市场机会总结 客户定位——以市场主流的成长型和创业型客户为核心，抓住创新产品的客户机会，积极把握标杆型客户 本项目的发展战略 随着近几年写字楼市场的放量和自有写字楼开发项目增加，这部分客户大部分已经被消化，且增量有限 置业关注点：昭示性、高形象、高档次的商务配套、良好的物管服务 创新偏好：个性化的风格，体现档次和品味设计的追求，如生态化办公、内庭院等； 核心客户 重要客户 偶得客户 置业关注点：昭示性、形象提升，商务感 创新偏好：服务升级，商务配套的提升 重要客户——实力雄厚的泛行业企业，被其它板块分流 核心客户——成长型和创业型自住公司 置业关注点：低总价、精装修、易于出租和转手 创新偏好：提升物业附加值相关的创新 偶得客户——标杆型大企业客户 潜在客户特征 * * * 项目基本素质分析 * 龙子湖高校园区项目物业发展初判 城市产业背景及政府主导下的整体市场机会 写字楼竞争市场下的项目机会 客户需求带来的机会 CBD发展模式研究 板块发展成熟度 龙子湖区板块定位：人文科技新区、高端产业功能区 （河南省新的人才输出地、技术产出地，为郑州市乃至河南省的发展提供了强有力的人才及技术支撑。） 龙子湖区 项目位于郑东新区——龙子湖高校园区湖心岛位置，通达性好，是政府继CBD、龙湖地区之后即将重点开发的区域 处于政府强势推动的城市新区域 项目区位 板块分析 龙子湖区位于郑东新区东部，处在新107国道、连霍高速公路、京珠高速公路和陇海铁路围合而成的区域内，总面积约40平方公里。龙子湖区包括龙子湖高校园区和科技园区。 龙子湖高校园区位于龙子湖区的北部，主要有高校建设区、高校教职工居住区和金水区拆迁居民安置小区及部分科研、商住等项目。 高校建设区位于贾鲁支河以南，东风渠、金水东路以北，规划面积约11.21平方公里，占地约2.26平方公里圆环状的龙子湖和占地约1平方公里的湖心岛位于中央，入驻各高校沿环状道路呈扇形布置在龙子湖周围，科研机构、学术交流中心、大型图书馆、体育馆和公益性设施等布置在湖心岛上。 龙湖区基本情况 6号线 1号线 龙子湖中心站 便捷的交通：京广、徐兰两大客运专线形成的郑州综合交通枢纽距此不足2公里，郑汴城际铁路自南侧通过，地铁1号线和6号线通达园区并在湖心岛交汇； 完善的基础设施：以4条快速道路和多条主干道为主形成了完善的城市道路体系，电力、通讯、供水、供热、供气等基础设施比较完善。 旺盛的消费需求：高校园区是建设以大学新校区为核心的城市新区，位于龙子湖区北中部，人口近23万，带来强劲的消费需求。 区域内路网体系已经形成，交通路线正在逐步完善，目前已有2路公交车路过； 大学园区，周边大中专院校资源丰富； 目前已经有8所院校入驻龙子湖大学城，共有师生共有20万余人 龙子湖高校园区现状 目前处在发展初期，主干道路已建成，大部分高校已经入住，陌生区域认知逐步化解，正步入初步发展期。 周边资源强势，以生态休闲、商务办公、学术交流为主，未来发展前景看好 游泳中心 步行商业街 停车场 滨水景观平台 喷泉广场 产业园 孵化基地 综合商场 生态景观岛 学术交流中心 文化中心（图书馆） 3万人广场 属于人文科技新区综合商业用地 用地性质 人工湖环绕，景观资源优越 景观资源 容积率6.7，总建筑面积6.7万平米 经济指标 地形地貌 交通状况 位于政府重点发展的区域中定位为高校园区的写字楼集中用地 城市层级 高校集中，商业配套尚未形成 区域层级 地块基本平整 临城市干道，地铁1、6号线，进入性好 地块层级 对本项目的价值点界定 地块属性 政府强势主导的 以创新和生态环保为主题的 龙子湖高校园区内的 纯商务写字楼项目 自主创新型企业写字楼区 城市产业背景及政府主导下的整体市场机会 表