2011贵阳市金阳新区项目发展建议报告147p.pptVIP

Part.5 物业发展建议 项目定位 物业发展建议 研究目的： 根据市场情况及项目指标，提出本案的整体定位，及产品具体发展建议，为产品设计提供价值参考。 物业发展建议 物业发展建议原则 一切均基于CVA，即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 给出能形成价值点和竞争力的因素 解决从市场到产品对接的问题 物业发展建议 物业排布 公共空间 交通组织 立面及造型 全方位打造绿色生态办公物业 生态节能技术的应用 物业排布建议 底层商业（1-2层） 商业裙楼 商业价值最大化 企业总部 以企业总部的形式存在 高层 中间层 创业型企业 成长型企业 低层 成长期以上的企业， ⑴当地的金融机构⑵一些转制企业及集团客户 ⑶是各级政府或各涉外机构对外的窗口（4）如各种投资管理企业。 主流客户：商务商务政务往来人士、处于创业期企业 物业垂直功能示意 物业排布建议 建议标准层面积900~1200平方米之间； 可将其中一幢办公采用错开式布局，减小标准层面积。 700平方米 700平方米 错开式布局，减少标准层面积，总价降低，利于去化。 物业排布建议 项目核心筒设计的建议：不降低使用率，增强办公区域昭示性。 核心筒的设置，最大限度提升使用率；充分考虑公共走道的空间尺度设计，最大限度减少公共空间的面积； 以办公区间进入的昭示性为前提，可在“工，十，日”字型走道处理上有所提升; 每层公共卫生间的设置与核心筒统一考虑; 电梯的承载按高于普通标准的20% 配置。 交通组织 项目地块 长岭北路 A幢 B幢 C幢 在邻近主干道一幢设置主入口，三幢办公物业可实现内部连通。且均设置分入口 备注：本图仅为交通示意图，以设计稿为准 在交通便利处设置主入口，通过外部交通进入办公楼挑高大堂 交通组织 根据甲级写字楼至少3900平米配备一部电梯，根据本案95808平方米办公物业，至少需要配备25部高速电梯。 低区电梯 1-10层 中区电梯 10-20层 高区电梯 20层以上 电梯分区设置，保证客户等候时间不超过15s。 右图仅为示意图。 公共空间 形象要素 建筑小品； 商务形象旗帜； 奠基石碑和跌水喷泉； 绿化点缀； 聚光灯 广场绿化面积最大化 将绿化草坪与地面停车位有机结合 边界围合绿化展示生态形象 生态广场 公共空间 办公场所的设计首先应做到，使进入该建筑的造访者产生一种强烈的初始印象。 一个宽敞、明亮的大堂是写字楼物业所应有入口形象。 雨棚的设计要与大堂协调。 建议大堂前厅４Ｍ宽走道。 写字楼大堂 公共空间 写字楼大堂 三层挑高空间，自然采光生态大堂； 功能为客户休息、前台保安、便利店； 从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种。 公共空间 可在大堂设置休闲座椅、咖啡厅、商务服务台、及自助服务、便利店等。 公共空间 整体感，材质和色调的呼应 现代流畅的风格 通道宽最少3米 走廊和露台 公共空间 每隔两层设置一个绿化平台，形成垂直绿化体系 花园内设有园椅，可供会客使用 走廊和露台 公共空间 空中花园 空中花园形态各异，可以栽花种草，也可以只摆几个石凳，给使用者提供一个交谈、休憩的共享空间，充分与室外新鲜空气互动。 公共空间 屋顶花园 裙楼屋顶、主体楼屋顶建造大型屋顶花园。 屋顶绿化设计，提高了屋顶的夏季隔热、冬季保温的性能，同时改善了生态与环境的质量 。 如果用佛甲草绿化的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低3℃左右。 楼顶建造花园，可以形成休憩的空间。 公共空间 设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感 选用进口高速电梯，凸显物业档次 采用分户中央空调，降低客户办公成本 采光电梯间 公共空间 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、干手机，选用感应式水龙头； 公共洗手间尽量放置在核心筒内。 越是私密的地方越需要精心布置和打扫 每层设置公共洗手间 公共空间 有充足量电梯到达 设置充足的地下、地面停车位 转向指示齐全、明确清晰 智能进出、监控系统设置 通风好 流线设计科学 根据甲级写字楼标准，每200平方米需设置一个停车位，本案至少应保证500个停车位。 停车场 立面及造型 深圳SBF大厦 新加坡绿色摩天大楼 现代绿色生态建筑风格，体现项目的昭示性 立面风格 立面细节 立面及造型 采用金属遮阳板，大大丰富了立面效果。 窗户的位置及开启方式要确保自然通风、采光的需求。 立面材料 立面及造型 节能玻璃贴膜 目前，在上海和广东广泛推广一种节能安全玻璃贴膜，将它贴到普通浮法玻璃上，便能改变浮法玻璃的物理性能，使之成为具有隔热节能、防爆、防紫外线、美化外观等特点的高性能窗用玻璃。 改进门