2011许昌魏武路地块营销策划谋略思路95P.pptVIP

2006-7-26 在固定资产投资中，房地产投资完成额增长率明显提升，增速同比加快近20 个百分点。此外，1-3 月份出口平均增速（28.1%）恢复到2007 年平均水平；财政收入增速比上年同期大幅提高42.3 个百分点 2010 年第一季度，宽松货币政策的惯性作用使得市场上游资金充裕，但住房供给仍相对短缺，70 个大中城市房屋销售价格在一季度持续快速上涨，特别是住宅销售价格的快速上涨已推动住房价格攀升至历史最高水平。 政策回顾 新政解读 新政解读之一——成交量变化 本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。 新政解读之二——价格变化 从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。 新政解读之三——客户变化 此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制各种名目的炒房和投机性购房，按揭业务将承压，有效的遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。 新政解读之四——后市预期 今后房地产调控政策空间不大。如果短期内房价上涨势头依然存在，不排除管理层加息调控。此外也可能很快出台不以物业税为名的房地产保有环节的税收。如果二套房的政策修改之后能够有效的遏制投机，控制住房价的快速上涨，税收政策可能会稍缓。 许昌市在中原城市群中的功能定位：中原城市群南部重要的支点城市，高新技术产业和能源基地，轻工、食品、电力装备制造业基地，特色高效农业示范基地和生态观光区。 郑许高速城际公交已于12月11日正式开通，成功拉近与郑州的经济联系。郑许快速通道的建设目前已提上日程，建成后将会大大促进郑许区域带的发展，将会使中部地区更加强大。 地块区域概况 区域交通发展 窄众　宽众 ◇升值----地产投资群落 看准未来城市经济圈、迎宾路 、中心区域成熟生活氛围、中成超级大盘的核心凝聚力 ◇享受----城市财智一族 想要拥有纯粹的生活,注重细节,享受,精神与品味情投意合;他们是需要一个符合自己身份和生活的居所 对于这部分群体,本项目是土壤、是乐园、是承载、是身份印记 “正岩系”-----开发过程中各项目老业主资源之间,连续,贯穿性互动,是一个永续的客户宝典资源. “圈层系”-----整个城市多区域的目标客户, 半径为区域介绍整个大许昌区域;圈层也可扩展到——周边地区进驻许昌的”迁徙者”. 核心主题 百年建筑，天赋尊荣 百年奢华 创始豪宅新秩序 荣耀晋升豪门 成就巅峰境界 社区道路采用人车分流 温情，感动生活每一天 利用街角规划中小游园建造户外活动公园； 通过举办各种户外主题活动，迅速为项目造势和吸引眼球； 主题活动的选择原则 与众不同且不落俗 迅速造势 充分利用公园 成本低，操作难度小 与社区体验相关 与温情感动相关 与孩子的欢愉方式相关 （一）蓄势期（2011年6月——2011年8月） （二）认购阶段（2011年8月—9月） 推广目标： ? 强化产品品质； ? 发优惠卡,进一步积累大批的意向客户； ? 客户摸底 推广策略： ? 逐步加大媒体、渠道推广的力度； ? 通过产品推介会、中成社区活动、案场互动,提升项目知名 度，吸纳大量的意向购买力。 （三）热销期（2011年9月——10月） 推广目标： ? 跟进开盘前后的热销高峰期，进一步积累客户,消化房源； 推广策略： ? 逐步深化产品核心价值； ? 通过十一活动，聚集人气，迅速提升项目品牌度，吸纳大量的意向购买力。 感谢聆听 汇报完毕 景观建议 空间的延伸与穿插 景观建议 中心景观带、浅水系 北方人亲水，但是由于水景维护成本较高，建议本项目采用浅水系，营造精致型的水系景观，避免大面积水面的运用，节约维护成本，同时也迎合了营销主题。 为提升项目品质，保证产品均好性，据地块规划特点，设置中心景观带，呼应地块东侧运粮河景观带，提升产品核心卖点。 车行环路 社区步行系统 社区配套（篮球场、羽毛球场、儿童乐园） 丰富社区居民生活、科学合理设计社区内部配套，打造邻里居住社区。 明晰项目操作思路 【开发锦囊】 许昌宏观经济与市场状况 地块开发条件及价值 项目区域及市场状况 许昌市房地产市场状况 项目发展方向建议 项目营销战略 项目物业产品建议 3 Mon.1 每天的开始都活力饱满 在朝阳中醒来，奔跑在社区主轴景观之间，感受阳光下生命的张扬与活力。 Mon.2 与家人其乐融融进