2011西安浐灞鼎翰名苑项目营销策划案（36p）.pptVIP

鼎翰名苑项目营销策划案 金领策划如意代理 鼎翰名苑项目组 2011.1.2 框架 项目区位 项目产品 怎么销售 推广策略 浐灞生态背景下的现代新区 经开辐射、产业开发“热地” 区域房产发展趋势 现有规划分析 周边项目分析 产品定位 营销策略 推售次序 开发周期 推广策略 推广计划 项目区位 西安绿“肺”，政府规划东移后的重点发展区,着力打造集经贸文化国际合作、国际商务、行政中心、生态旅游、高尚居住等为一体的现代新区 经济技术开发区 现代制造业+ 政府政务集合区 高新技术开发区 科技产业集群 曲江新区 东方文化旅游集群 浐灞生态居住区 生态走廊+商务区 项目区位 生态背景下的国际性商务洽谈区，政府持续性投资（年约15亿），区域发展迅速，未来前景可观 项目区位 毗邻新经开政务区、区位辐射发展搏击明显；二环与三环之间、具有强势人文景观资源和湿地河景资源，规模大盘高国际城市形象的产业地产开发热区 老新政中心 新行政中心 项目名称 项目体量 建筑形态 价格 面积区间 浐灞半岛 占地3854亩 310万㎡建面 高层、小高层花园洋房 高层均价7500元/㎡ 别墅均价2.1万 37-200㎡ 普华·浅水湾 占地约480亩，64万建面 洋房、小高层、高层 均价6000元/㎡ 87-170㎡ 御锦城 占地2000余亩，300万建面 点、板高层 小高层 均价6500元/㎡ 85-210㎡ 浐灞1号 占地200亩，60万建面 点、板高层 均价6500元/㎡ 90-140 东城新一家 占地160亩，40万建面 点、板高层 预计4500元/㎡ 79-124 开发特点三 市场产品形式丰富，户型面积跨度较大，置业目的多样化，慕生态之名而来 政府重点规划区域，房价跟随区域发展增幅较快，市场产品重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅项目 开发特点二 开发商多利用天然生态景观资源，打造高端住宅项目，呈开发体量相对较大的综合开发态势 开发特点四 2007年开始发展，随政府投资力度加大，房价涨幅较快，目前该区域房地产市场已接近成熟 开发特点一 政府规划区域，品牌开发商云集（中新、绿地、振业）等，继高新、曲江后的热点开发区域； 项目区位 时间 普华浅水湾 市场增幅 浐灞1号 市场增幅 御锦城 市场增幅 2009年10月 4300元 0% —— —— 3800元 0% 2010年4月 5000元 16% 5200元 0% 5300元 39% 2010年9月 5500元 10% 5400元 3% 6300元 18% 2010年12月 6000元 10% 6300元 16% 6500元 3% 平均增幅：19% 价格特点1 价格特点2 价格特点3 价格特点4 临近世园会，区域价值凸显，价格涨幅明显 规模大盘入驻对区域项目品质及价格有拉升作用 项目品质越低，销售周期越长，价格越不容易拉升 原生态地产稀缺，价格增幅逐步凸显 项目区位 项目区位 总结 生态背景下，集经贸文化国际合作、国际商务、行政中心、生态旅游、高尚居住等为一体的现代新区； 新经开政务区强力辐射，二环与三环间强势人文资源加河景资源，高国际城市形象产业地产开发“热地”； 政府重点规划区域，产品重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅项目，销售价格增幅较快； 项目产品 现有规划分析 项目临灞河景观区、西临高速入口，近距离世园会、国际港务区，周边涵盖丰富的生态、湿地资源 桃花潭生态景区 欧亚论坛永久会址 欧亚贸易区 浐灞中心商务区 广运潭/2011世园会会址 西安金融商务区 雁鸣湖千亩湿地 灞河湿地生态公园 本案 项目规划 本案 灞河湿地生态公园 （约300米） 西临高速 （约100米） 广运潭/世园会会址 （约1公里） 1# 33F 3# 33F 2# 32F 商业 4F 4# 33F 托幼 项目产品 现有规划分析 项目信息： 灞桥区纺渭路268号 占地16.3亩，建面76100㎡； 建筑密度36.8%，绿地率36.8%，容积率6.1； 4栋高层（32、33层），4层商业+幼儿园，共计668户，车位335个（地上25个，地下310个）； 工程挖坑； 项目规划 小社区、高容积率、自带部分社区配套 工程开始挖坑 项目产品 现有规划分析 139.84㎡三室 135.25㎡三室 A/B户型： 135-140㎡三室； 较为方正，带半圆形阳台，不易利用； 个别户型黑卫，面积偏大 C/D/D1/F/G/J/K户型： 92-105㎡两室； 多弧形阳台，不易利用，个别户型黑卫设计； 整体面积偏大，不紧凑 H/E户型： 55-69㎡一室一厅一厨一卫，功能齐全； 黑卫明厨； 卧室带阳台，居住舒适； 91.87㎡三室 95.78㎡三室 105.69㎡三室 101