2011年烟台福 山区星河城汇福街商业营销报告102P.pptVIP

“福海路商圈历史机遇—星河城邻里中心城商业投资价值论 证会” 销售前可开展“星河城商业价值论证研讨会”，类似土地竞拍前的价格论证，从报纸、网络媒体立体炒作，以吸引市场关注，并借专家结论抬高价值。 推动新闻炒作，提升区域投资价值，引起投资者对本项目的关注 利用媒体正面引导，向市场传达星河城在福山领跑住宅的同时，意欲成为商业地产的领跑者，增强投资信心 【星河邻里中心】商铺预订内部交流会 在星河城业主范围内举办价值交流会，为业主进行商圈讲解及投资建议，并给外部营造一种内部当场订铺的火爆气氛。 主力商家签约仪式暨商铺正式发售 前期招商部进行招商洽谈，定于商铺发售日进行签约仪式，增强商家及投资者信心，以此为切入点正式进行商铺正式发售。 针对不同类型投资者设计合适的促消活动，有的放矢直目标，促成销售。 【村民】“后出租屋时代的村民创富策略”主题讲座 针对本地村民，从其投资特点出发进行说服 【自营】“买铺创业，加盟连锁”创业论坛。 针对自营用途的商铺购买者，联合连锁商家、创业者进行大型活动，吸引大量创业者设立一定金额的创业基金，以资助创业投资者，促进自营客户介入 其他活动思考 围绕“异域风情商业街”举办系列客户互动参与性强的现场促销活动，强化本商业街的核心价值 需要落实的问题： 1、确定清水样板铺，5月30日前将铺内清理打扫，安装通往二楼及地下的楼梯及地毯、照明、绿植 2、5月30日前将所有商铺内部进行清理，地下照明安装，方便客户看房 3、商铺玻璃门亮相，5月30日之前把商业的玻璃门砖 清理完毕，并将玻璃清扫干净，门锁安装完毕，橱窗设计完毕 4、5月底前，广场及景观施工完成、门头施工完成 结 束 语 完整的商业地产操作过程，应是前期重策划，中期重商业运营，后期重商业管理； 作为复合型的商业地产运做，更是要前后贯通，策划、运营与管理中的每个环节都互相衔接，缺一不可。 我们提出的概念性方案旨在为开发商提供一个对复合型商业地产的解决概念和思路；更多的执行策略需要在后续阶段工作中去解决。 THANKS！ 2011.5 CITIVIEW 品牌顾问　 * 租金价格 以4、5、6号楼商业价格为例： 负一层： 总房款： 110.78㎡ *2346元/㎡=260000元 按照0.2元/天/㎡*365天=73元/年/㎡ 110.78㎡*73元/年=8087元 （年租金） 8087元 /260000元=3.1%（回报率） 按照5年租约计算： 8087元*5年=40435元 按照5年租约，免1年租金计算：40435/4年=10108元/年 投资回报：10108元/260000元=3.9% 按照5年租约，免2年租金计算： 40435/3年=13478元/年 投资回报： 13478元/260000元=5.18% 二层： 二层相对于负一层的价值更高一些，因此租金也要高一些： 总房款： 110.78㎡ *5628元/㎡=623469元 按照0.5元/天/㎡*365天=182.5元/年/㎡ 110.78㎡*182.5元/年=20217元 （年租金） 20217元/623469元=3.3%（回报率） 按照5年租约计算：20217元*5年=101085元 按照5年租约，免1年租金计算：101085/4年=25271元 投资回报：25271元/623469=4.1% 按照5年租约，免2年租金计算：101085/3年=33695元 投资回报：33695元/623469元=5.4% 按照以上投资回报率计算，对购房客户，还是很有一定的吸引力。 租金水平建议： 根据我们对客户心理租金预期的了解及以上投资回报率的计算，前期负一层的租金，在给予商家一定优惠租赁政策的前提下，可以在0.15/天/㎡—0.25元/天/㎡之间，较为合适 二层的租金可以在给予商家一定优惠租赁政策的前提下，可以在 0.3/天/㎡—0.5元/天/㎡之间，较为合适 一层的租金可以在给与商家一定优惠租赁政策的前提下，南北通透的商铺可以在0.8天/㎡—1.1天/㎡之间；楼座下带剪力墙的商铺可以在0.6-0.8元天/㎡之间，较为合适 商铺销售策略： 开始前期的客户积累，根据客户需求整合当前的商铺划分，推出销售 围绕以上产品核心问题，结合汇福街商业目前现状，我们会通过招商租赁、单铺灵活合理划分等方式促进销售进行 租售同步进行，以租赁带动销售进行 弱化产品劣势，并化劣势为卖点，根据销售去化的速度和实际情况，销控房源 带租约销售 商铺划分原则 南北通透的商铺保持原来的划分方式、裙楼下面剪力墙较多的商铺，在现有的基础上，还可以再次分割，将大铺分割成小铺，降低单套商铺的