2010廊坊嘉慧项目市场定位提报86p.pptxVIP

嘉慧项目市场定位提报; 目录 Contents;;经济形势;温家宝在报告中关键数据; 09年对中国人民来说是最困难的一年，世界经济一度颓靡，中国在4万亿投资引擎拉动和产业政策助推下，中国经济整体复苏明显； 2010年3月，温家宝总理两会上再次定下保八的调子，13家国际金融机构有11家预测中国GDP数据超过2009年的8.7%，但面临世界经济全面复苏的不确定性、人民币汇率升值、通胀的压力，今年将会是中国经济最复杂的一年。;政策导向; 两会后国家针对楼市相继出台了如：国19条、清退令等或是制约或是调整的政策，前者温和渐进，后者主要是针对房地产企业的调整与规范，从根本上对房价产生不了太大影响。 另外，今年不是出台重量组合拳调控楼市的最佳时机，央企一天制造三地王也充分说明，两会不是楼市拐点，加之国家央行持续宽松的货币政策的继续，今年的楼市将会呈现基本稳定的态势。;区域规划;受惠京津冀都市发展圈的新兴城市;开发区是廊坊经济发展的源动力;“三年大变样”加速城镇化步伐;京津塘高速公路是连接北京、天津和塘沽的高速公路。全长142.69公里。 京津高速公路起点为五环路化工桥，终点位于天津市东疆港，全长147公里 廊涿高速公路起点为涿州，终点位于廊坊市的旧州，路线全长58.4公里;廊坊位于京津黄金走廊，依托京津冀大都市圈，城市地位和综合实力快速提升 区域产业结构不断优化，经济发展后势强劲 城市三年大变样，生态宜居性提升 廊坊城市大规模改造建设，将极大的促进房地产市场发展;; 北外环板块;板块特点分析;　 项目名称;区域主要待售楼盘分析;通过对区域主要在售楼盘分析，可以发现目前区域楼盘大致分为三个档次：;目前住宅市场存量基本消化，新一轮市场供量将会在2010年5月前后集中爆发，据粗略统计将不低于10000套； 区域住宅均价已上5800元以上，其中商务中心板块价格最高，均价已达6500元以上，北外环板块紧随其后，均价接近6200元，安次核心和南外环板块均价较低，在5500—6000左右区间内，目前高价楼盘主要集中在商务中心板块； 目前区域住宅销量势头旺盛，特别是新入市的高品质楼盘，如尚都公馆、翰林名晟等，在??本没宣传推广的前提下都取得了不错的认购量； 区域楼盘形象包装力差、推广渠道单一，主要是本地报纸（消费广场、视讯传媒）、短信、电视广告为主，有些体量小的楼盘无推广也都售罄。 廊坊市场所有在售项目是以毛坯交房，缺乏精装交房来带动高品质楼盘的热销。 ;光明西道;交通环境;配套设施;;区域客群调研样本选择 纽约公园 安泰家园 江南水郡 ;客 户;项目客群来源;目标客群分析;本案的主力客群将来自于经济体系中的中上层。其迅速积累财富的能力和魄力，已足以独特成群，故我们又将其称之为：掌握财富升力的新中产层;新中产层的生活方式及态度 关注子女成长教育并舍得投入 敢于率先接触新事物，有更强的求知欲及购买欲 注重产品的品质，偏理智消费，但愿意倾听专家的讲解 喜欢有创意的广告及产品，崇尚一切新鲜事物 居住习惯及消费习惯已经形成，消费品位个性化 追求享受——辛苦工作之余，希望更多的享受生活 “消费付出要与产品价值成正比”，是他们的人生信条 主要消费倾向——饮食、房产、汽车、旅游 ——努力工作就是为了生活得更好;本案S.W.O.T分析;;关键问题:;;可乐的故事;分装体现价值; 三个定位纬度 ;运用三个纬度工具进行项目定位;提升价值策略之一： 将住宅融入综合体进行定位与营销;缘由： 1、避免客群单一化、自身市场单一化而缺乏竞争力； 2、利用部分优势产品提升整体项目品质； 3、丰富项目的产品线，满足不同层次的需求。;融合工业遗址展览馆立面风格，引入国际、现代、时尚的元素，突显项目昭示性，提升项目整体竞争力。;住宅打造产品在区域的唯一性；提升项目整体品质；;融合建筑与工业遗址展览馆、国际元素，同时结合人文。让景观不仅是一种视觉的享受，也同样成为本案国际生活城市的重要载体。;商业经营中能对住宅业主实施优惠，体现业主置业的尊贵感。 商业规划中，考虑增加住宅功能外延的布局。如酒店内的泳池、商务接待区。;提升价值策略之七: 工业遗址展览馆;先启动住宅的推广 引爆市场 实现项目市场高认知 提升整体调性 一期启动区：住宅 推售产品：住宅 + 电梯;产品的价值提升策略： 价值高于价格 打造别墅品质的洋房产品，洋房品质的高层产品;纬度二：树立本案的竞争优势;成本领先;竞品物业：住宅＋商业（商住楼） 本案物业：住宅＋商业＋写字楼＋公寓（城市综合体）;同一地块容积率的拆分，使得物业形态变得多样化，既有低密产品，也有现代高层。这区分于单