2010年山东鲁北通力国际商贸城项目营销策略报告（35页）.docVIP

鲁北通力国际商贸城 项目营销策略报告 山东邦正文化发展有限公司 二0一0年六月五日 第一部分 营销定位 一、区域市场分析 （一）无棣概况 1、无棣地理位置 无棣县位于山东省最北部，县人民政府驻地无棣镇西南距省会济南140公里。东北濒临渤海，东南连沾化县，南靠阳信县，西接德州市庆云县，北以漳卫新河为界与河北省海兴县、黄骅市为邻，与国家第二大跨世纪工程---神华工程的枢纽黄骅港隔河相望。总面积1998平方公里。人口43万。辖无棣、水湾、马山子、埕口、小泊头、碣石山6镇，信阳、车镇、佘家巷、柳堡、西小王5乡和593个行政村、568个自然村。为滨州市辖县。 2、辐射区域分析 1）阳信：距离无棣县城只有11km，无大型专业批发类市场。 2）庆云：专业市场发达，聚集大批投资类客户。 3）县城周边乡镇 3、新区未来要求 ——生活、商业配套、商业中心北移 （二）无棣商业布局（五金、机电、建材装饰） 1、商业格局 ——老城区 老城区主要为三街五路： 棣新一路、棣新二路、棣新三路、棣新四路、棣新五路（南北走向） 院前街、中心大街、富路大街（东西走向） 2 )棣新一路为老城区的主要商业道路，租金价格根据位置不同有起伏，平均租赁价格为11.4元/㎡/月。 3）建材、五金等与项目相关产业主要分布于棣新一路以及院前街的一部分。 ——新城区 新城区商业氛围较差，在建商业项目只有金棣阳光购物广场。 商业分布较少，周边配套不到位，主要原因为新城发展太快与旧城脱节。 2、商业经营现状 （1）商铺形式 棣新一路是老城区主要商业街沿街商铺以两层整体出租为主，少量单层出租，每小间单层面积约在40㎡左右，根据需要的不同可选择需要的商铺。 主要产品形式 进深（m） 面宽（m） 层高（m） 8—12 3.6—4 3.6—4 3）无棣绝大部分五金机电业户都沿街经营，在目前的经营状态下，商铺二层基本作为仓库和临时住所，80%以上的业户需求的商铺面积不超过120㎡。 4）大多数业户利用自己的民房解决仓储的问题，也有部分业户租赁废旧厂房或从商城租赁店铺解决自己的仓储问题。 ——新城区域 （2）经营状况 进货渠道 通过前期对部分项目相关商铺的调查发现，货源一般来自周边的批发市场 产品 五金类（螺丝、齿轮、槽轮等） 机电类（水泵等） 装饰材料类 货源地 河北 淄博、济南 滨州、临沂、淄博 销售半径 无棣县五金机电行业主要用于满足本县的基本需求，以零售居多，基本无对外域辐射现象。 营业额：无棣五金、机电类业户年销售额在50—140万之间，少数销售额在100万元以上，约占市场的10% 行业销售特点 （3）经营费用 主要经营成本一览表 工商税务 水电费用 物业费用 购买发票时代缴 水：2.5—8元/方、电：0.6—0.95元/（房东自主定价） 无（村建房） （4）商铺租购现状 ——通过前期的市场调查，目前无棣县城五金机电类商铺主要以租赁为主，自主商铺经营的业户不超过16家。 （5）主要租赁市场资料 1）棣新一路 ——经营业态（南＞北） 1段主要经营业态：五金、机电、建材、装饰材料等 2段主要经营业态：大型超市、服装等 3段主要经营业态：五金、机电、建材、装饰材料等 ——租金水平 棣新一路作为无棣县城老城区的主要商业道路，成就了区内最高的租金水平。 名称 1段（元/月/㎡） 2段（元/月/㎡） 3段（元/月/㎡） 租金 10.4—20.8 16.7—25 16.7—20.8 2）商贸街 ——经营业态（西＞东） 主要以装饰材料、建材、五金、机电为主，商贸街共有66家商铺，其中装饰材料约占到商家总数的75% ——租金水平 价格（租金/年） 10000 20000 面宽/m 4 8 进深/m 10 10 商铺名称 洪峰艺玻 鑫宇艺术推拉门 二层连体（Y/N） Y Y （6）业户购买商铺意向 ——未来两年购买意向，市场调查结果显示如下 3）购买范围 ——位置和价格是无棣项目相关经营业户购买商铺考虑的主要因素，绝大部分业内群体认为205国道周边是他们比较理想的购买或租赁商铺区域 4）需求面积/类型 ——面积需求 ——需求类型 （7）购买动机分析 1）区域认可度 ——通过前期对有关商铺的调查发现，绝大多数业户认为205国道区域是业内人士较为认可的区域。205国道交通便利，城市发展方向向北，在未来205国道有可能成为无棣新的商业中心道路。 ——棣新一路作为无棣现在的商业中心道路，历来是商家必争之地，随着近几年新城区的建设和城市北扩的需求，商业中心的位置受到一定的挑战，但目前仍然是业内人士首选的经营地段。 ——华府沿街商铺是区域内装饰材料较为集中的地段之一，作为无棣的高档楼盘，聚集了部分的高端消费人群，所以，这篇区域以相对高档的装饰材料店面为主。 2）价格承受能力分析图 付