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文一集团政务区地块产品定位最后定
文一集团
政务区ZWQTB-041地块产品定位报告
金玉堂地产 · 专业呈现
目 录
一、地块解析
二、产品定位
三、案例借鉴
四、团队保障
第一部分
地块解析
1、基本条件
2 、地块四至
3 、核心问题梳理
基本条件
2013年4月27日文一集团击败其余十家开发商，以总价9.948亿成功摘得政务区ZWQTB-041地块；
地块为124.36亩居住用地，800万/亩，地面价11999元/ ㎡，楼面价4285元/ ㎡，溢价率高达77.8% ；
地块规划容积率1R≤2.8 ，绿化率≥40% ，建筑密度≤22% ，精装修交付。
北：前城大厦
土地四至
西：兴园小区、厂房 东：城市快速干道
地块
南：兴园小区
规划难点
地块所处位置居住氛围较差：地块位于快速干道西侧，回迁小区、工
厂、客运西站货场分布周围，整体居住环境不佳；
产品布局难度较大：地块呈狭长型，东西长度约653米，南侧宽度约
117米，最宽处约148米，最窄处约116米，项目内外无直接可利用自然资源，产
品布局难度大。
核心问题梳理
面对4285元/ ㎡的楼面价
如何才能实现价值最大化？
第二部分
产品定位
1、定位设想
2 、市场分析
3 、财务匡算
定位设想
方案一 别墅 +高层
方案二 别墅 +洋房 +高层
方案三 洋房 +高层
方案四 高层
方案一
用地面积 82905
建筑面积 232134
联排 31080
高层 201054
方案二
用地面积 82905
建筑面积 232134
高层 191534
联排 19320
洋房 21280
方案三
用地面积 82905
建筑面积
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