第十章 房地产开发外部效应.ppt

第十章 房地产开发外部效应 【学习目标】 1．房地产外部效应的含义及特点； 2．外部效应与房地产开发的关系； 3．城市轨道交通与房地产开发的关系； 4．房地产开发中外部效应原因分析； 5．外部效应下的房地产开发策略。 第一节 房地产开发外部效应概述 第二节 轨道交通对房地产开发的影响 第三节 外部效应下的房地产综合开发 第一节 房地产开发外部效应概述 房地产开发的外部效应对于社会和经济的发展既存在着正效应也存在着一定程度的负效应。外部效应的产生有其特殊的内在影响因素和外在市场条件。 通过价格协调、综合改造、明晰产权、税收补贴、政策管制等措施治理其外部不经济，可以促进房地产开发与城市化进程的协调发展和社会资源的合理配置。 一、外部效应概述 1．外部效应的概念 外部效应，也称外溢性或外部性，是指私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。它的经济学解释为，某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外部影响又不能够通过市场价格进行买卖。 一、外部效应概述 2．房地产开发的外部效应 某些经济主体在房地产领域的经济活动对其他经济主体的影响，而这种影响并不属于市场交易内容。 3．房地产开发外部效应的类型 按照影响的性质分：房地产外部经济和外部不经济 按照经济活动的类型分：房地产开发的外部效应和房地产消费的内部效应 二、房地产开发的外部效应分析 1．对区域环境影响的错综复杂性 2．塑造城市景观的特殊性 3．改造外部环境的不可逆性 三、外部效应与房地产开发的关系 开发商在进行项目决策时，必然综合考虑各影响因素，要特别注重开发项目的外部效应，争取满意的规划设计及公共配套条件，加强成本测算和控制，实现利润最大化目标。 1．影响房地产外部效应的因素 （1）房地产项目自身的声誉 （2）房地产项目周边类似项目的声誉 （3）房地产项目周边其他场所的声誉 （4）房地产项目周边的交通设施、环境质量状况的改变 （5）国家或者地区经济状况、未来规划、政策法规等 2．房地产开发项目成本法理论 生产费用理论 计算价格=土地购置成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 3．考虑外部效应的房地产开发成本法 土地评估、建筑物评估、房地产整体评估 第二节 轨道交通对房地产开发的影响 城市的基础轮廓发生改变 城市功能划分逐渐明晰 开发走向根据轨道延伸经济价值逐一凸显 轨道交通的延伸开辟了城市带状发展的通道。 一、房地产开发的轨道模式 1．轨道交通有效提升房产价值，促进产品保值增值 （1）改善周边物业的可达性 （2）改变土地利用性质 （3）提高土地开发强度 （4）促进社会经济繁荣与发展 2．轨道交通具有稳定市场、降低城市平均房价的综合效果 3．轨道交通对房产价值的影响的规律性 价值提升并非单一、与物业类型有关、与区位有关、增值效应与距离反比（400-800米）、超前和当期 二、城市轨道交通与房地产开发的互动关系 1．轨道交通促进沿线房地产升值机理 2．轨道交通的正外部性导致的无效率 3．轨道交通正外部性内在化的实现路径 （1）基于庇古税的政府解 （2）基于科斯定理的市场解 三、轨道交通与房地产联合开发 轨道交通建设后 轨道交通建设前 离城市中心远近 位置 租金 LR’ LR 城市中心 四、轨道交通建设的政策建议 1．建立轨道交通效益分享机制 （1）征收特别效益税 （2）征收房地产税 2．完善相关法律法规建设 第三节 外部效应下的房地产综合开发一、房地产项目外部效应的产生原因 房地产开发经营过程中，外部效应的产生有其特殊的内在影响因素和外在市场条件。归纳起来，主要包括： 1．地理区位上的邻近 2．产权不明晰 3．市场交易成本过高 4．品牌价值的偏好 5．地产不可移动性造成的自然垄断 二、外部效应下的房地产综合开发和政府干预 1．灵活运用价格协调机制转化外部效应 2．通过综合改造促使外部效应的内部化 3．实行征税或补贴强制性纠正外部效应 4．加强产权界定弥补外部效应 5．采取政策管制规范开发商的行为 三、旅游房地产项目外部效应分析 1．旅游房地产外部性概念阐述 2．旅游房地产开发过程中的外部性现象 （1）生态环境恶化 （2）人为建筑物对自然景观的破坏 （3）人造景观破坏意境，割断文脉 3．旅游房地产项目外部性问题的解决 （1）利用“庇古税”解决外部性问题 （2）通过产权界定解决外部性问题 （3）运用博弈论解决外部性问题 4．系统思想在旅游房地产开发中的综合应用 系统思想指为完成某项任务所提供的决策、计划、方案和工作程序，具有逻辑维、时间维和知识维三维结构。系统思想的具体运用如下： （1）技术角度 （2）社会科学角度 （3）管理角度 （4）法律角度 本 章 小 结