房地产企业主要税种稽查课件.ppt

案例分析4 利用免税销售形式，变全额销售为差额销售。 某房地产公司，原有一款土地，价值300万元，2006年以700万元卖给一家单位。 （1）筹划前应纳营业税：7000000×5%＝350000元 （2）筹划方案：免税销售。将这块土地以进行高科技农业开发的名义，以700万元的价格先转让给某直接从事农业生产的企业，待时机成熟，再由该农业企业转出销售。 政策依据： 财税[1994]2号：将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。 财税字[2003]16号：单位和个人销售或转让购置、抵债所得不动产或土地使用权，以全部收入减去购置价、抵入价后的差额缴纳营业税。 （3）筹划结果： 房地产企业不用缴税； 该农业企业也不用缴税（卖价700万元—买价700万元，差额为零）。 （4）筹划提示： 进行此项筹划，难点在于，将土地销售给农业生产企业后，再如何将农业用地转化为商业用地。 案例分析：5 变销售不动产为对外投资，再转让股权，实现免税销售。 某房地产公司建一写字楼，建成后的价格销售给某关联企业。 （1）筹划前应纳营业税5%＝3000000元 （2）筹划方案：变销售不动产为投资。与关联方签订一份用新建房进行投资，按投资比例参与利润分配的协议；然后时机成熟时再签订一份转让股权协议。 政策依据： 财税字[2002]191号规定，以不动产投资入股，按比例参与利润分配不征营业税（取得固定利润，按租赁征税）；转让股权也不征营业税。 （3）筹划结果： 以不动产对外投资不纳营业税 转让股权同样不纳营业税 筹划后比筹划前节税＝3000000－0＝3000000元 （4）筹划提示：进行此项筹划，最好是在有关联关系的单位之间或有合作意向的单位之间进行，比较易于操作。此项筹划不适宜土地增值税。 案例分析6 变销售不动产为整体转让企业产权，实现免税销售。 某房地产公司建一写字楼，建成后的价格销售给某企业集团。 （1）筹划前应纳营业税5%＝4500000元 （2）筹划方案：改销售不动产为转让企业产权。兴建此写字楼之前，重新注册一家房地产公司，或收购一家有资质的旧房地产公司，将原本计划由本公司开发的写字楼，改按新公司名义开发，一切手续均以新公司名义办理。待房屋建成后，将新公司连同新建房一起以转让企业产权的形式整体转让给用房单位。 政策依据：国税函[2002]165号规定，整体转让企业产权不征营业税。 （3）筹划结果： 转让企业产权不征营业税。 筹划后比筹划前节税＝4500000－0＝4500000元 （4）筹划提示：进行此项筹划，最好是在与有足够经济实力的大型综合性集团进行交易时应用，比较易于操作。 案例分析7 变闲置房屋出租为联营，实现节税。 某房地产公司建一写字楼，市场公允价约为1500万元。建成后长期闲置，后经别人介绍将这一房产，以每年200万元的价格租给一家商贸公司。双方协议约定，每年12月份付款。租期为10年。 （1）筹划前每年应纳营业税＝2000000×5%＝100000元； 城建税＝100000×7%＝7000元；教育费附加＝100000×4%＝4000元；房产税2000000×12%＝240000元。合计：351000元。 10年供应纳税3510000元。 （2）筹划方案：改对外出租为投资联营。以房产投资入股与对方合伙经营商贸公司，共担风险。 政策依据：财税字[2002]191号规定，以不动产投资入股，按比例参与利润分配不征营业税（取得固定利润，按租赁征税）；转让股权也不征营业税。 （3）筹划结果： 变租金收入为分红， 以上税收均可免除。 筹划后比筹划前节税＝3510000－0＝3510000元 （4）筹划提示：①进行此项筹划，必须看好被投资单位的经营前景，在确定采取投资方式确实有利可图方可实行； ②必须与对方签订风险共担合同，如果收取固定利润，仍应似为出租。 案例分析8