尽职调查报告 - 信托100—100元买信托.docx

长城新盛?西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划尽职调查报告（含可行性分析）业务四部2014年3月1项目背景长城新盛信托拟设立集合信托计划，信托计划期限不超过24个月，信托计划规模不超过3亿元，其中优先级信托规模不超过2.2亿元（由社会合格投资者以现金方式认购），次级信托规模不超过0.8亿元（委托人为知时节房产原股东）。优先级信托资金765万元用于向西安知时节房地产开发有限公司（以下简称“知时节房产”）原股东购买知时节房产51%股权。知时节房产原股东于收到765万元股权转让价款的当天以该笔转让价款认购信托计划项下C1类次级信托单位765万份。知时节房产原股东以其合法持有的知时节房产7235万元股东借款债权认购信托计划项下C2类次级信托单位7235万份。长城新盛信托作为信托计划受托人，以股东身份向知时节房产发放股东借款22000万元。股东借款资金用于汇成和苑项目的后续开发建设。在约定期限内，知时节房产按照约定偿还股东借款本息。知时节房产将其持有的西安汇成和苑项目住宅土地及在建工程抵押至长城新盛信托，为其偿还股东借款本息义务提供抵押担保。抵押物中住宅土地及在建工程的评估价值为45604万元，信托计划动态抵押率32.54%，静态抵押率48.25%。知时节房产实际控制人刘思甜先生为知时节房产偿还股东借款本息义务的履行提供无限连带责任保证。西安知时节房地产开发有限公司系2006年05月26日成立的有限责任公司，实际控制人为刘思甜，注册资本为1,500万元。知时节地产股东刘思甜、朱博学和刘甲午分别出资585万元、765万元和150万元，占出资比例分别为51.00%、39.00%和10.00%。法人代表朱博学，主要经营范围为房地产开发、销售。知时节房产在西安市南二环与南三环中城南中心开发建设区域内经济快销型刚需住宅商业楼盘——汇成和苑项目。汇成和苑项目住宅用地40.845亩，规划总建筑面积为245980平方米，其中住宅141549平米。项目由6幢住宅楼及其相连的裙楼组成，裙楼为商业用房，地下建有停车库。目前，项目地上6栋楼，其中2、6号楼已于2013年12月28日封顶，1号楼已建至12层，3号楼建至7层，4、5号楼目前正在进行坑基作业。由于汇成和苑项目为标准的西安市城中村改造项目，目前已取得土地证、建设用地规划许可证两证。项目已与曲江圣境、西安交大康桥、西安广电约定进行定向销售，已预定住宅面积占项目住宅部分总建筑面积的90%，，2014年3季度（预计）取得预售证、银行按揭贷款发放后即可收取4.3亿元应收房款。我部经过为期近1个月的尽职调查，工作包括但不限于周边市场调研、管理层访谈、营销策划公司访谈、竞争对手访谈、知时节房产财务和法律尽职调查等，认为知时节房产开发经验丰富，西安汇成和苑项目地处西安市城南中心；便利连接高新、曲江两大西安核心板块，是传统黄金住宅区域，汇成和苑项目为区域内经济快销型刚需住宅商业稀缺中高端项目（项目内不设安置房）。项目总工程量已完成70%，预计2014年8月整体竣工，项目完工风险较小；且已与曲江圣境、西安交大康桥、西安广电约定进行定向销售，已预定住宅面积占项目住宅部分总建筑面积的90%；该项目可在信托存续期内实现总计近14.3亿元销售现金流入，安全性较高。信托计划交易结构合法合规。因此拟发起“长城新盛?西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划”，信托计划规模不超过3亿元，其中优先级信托规模不超过2.2亿元（由社会合格投资者以现金方式认购），次级信托规模不超过0.8亿元（委托人为知时节房产股东），信托期限不超过24个月。募集资金用于购买知时节房产原股东持有51%股权，剩余发放股东借款，并专项用于汇成和苑项目的后续开发建设，信托计划到期后由知时节房产按照约定偿还股东借款本息。目前我部已完成一审立项工作，并根据上述尽职调查结果，撰写了该份尽职调查报告，现提请评审委员会审议。2信托产品设计2.1产品要素西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划产品要素表信托项目名称：长城新盛?西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划信托管理方式：主动管理型信托类别： 组合投资交易对手：西安知时节房地产开发有限公司（以下简称：“知时节房产”）交易标的：知时节房产51%股权信托期限：总期限不超过24个月，12个月+12个月（知时节房产提前还款选择权）信托规模：不超过3亿元；其中优先级信托规模不超过2.2亿元（委托人为合格投资者），次级信托规模不超过0.8亿元（委托人为知时节房产原股东）；投资收益率：（暂定）优先级信托单位受益人：100-300万，10.3%/年；300万以上，11.4%/年；次级信托单位受益人不需支付收益。信托项目简介：西安汇成和苑项目地处西安市南二环与南三环中城南中心；便利连接高新、曲江两大西安核心板块，是传统黄金住宅区域；汇成和苑项目为区域