10-Chapter07 城市土地市场管理.ppt

7年内近半入市土地未开发 2007-12-10 6:16:50　????四川新闻网-成都商报讯? 　　2007年7月，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖；国土资源部土地利用司副司长冷宏志称，到2004年底，全国闲置土地107万亩左右，空闲土地84万亩左右，相当于7.13亿平方米。 12月，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示：到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，足够开发商进行4年的开发。从省份来统计，近五年闲置土地量最多的省份分别是山东、江苏、浙江等4省，占全国闲置土地总量的三分之一。初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤积土地上的资金高达2.4万亿元，差不多相当于现在的开发商每年的销售金额，就囤地资金的成本都差不多相当于行业的净利润。　　 一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制 1、瓦尔拉均衡理论与非瓦尔拉均衡理论： 研究城市土地供需运动以非均衡理论为基础。 2、城市土地市场供需平衡的涵义——是一种动态的平衡，是指城市土地市场供需运动从暂时的不均衡走向均衡的趋势，虽然在某一时点上供需不相等，但从某一“时期整体”上来看，供给与需求是一致的。 3、城市土地市场供需平衡模型 前提条件：城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发公司、土地需求者之间进行的。 第四节 城市土地市场微观管理 一、对土地市场客体的管理 二、对土地市场主体的资质审查 三、对土地市场交易程序的规范 四、土地市场中介管理 2、地价管理的作用 调节土地供求关系，抑止土地投机，保证土地市场均衡、平稳发展； 促进土地资源合理配置，充分有效利用土地； 为土地市场管理提供依据； 规范土地市场中交易各方行为； 规范土地估价方法，培养土地估价人才，不断提高估价水平； 防止国有土地收益流失； 通过地价管理，合理分配社会财富。 二、我国城市土地市场价格管理政策和制度 1、土地使用权协议出让实行最低限价制度； 2、土地价格定期公布制度； 3、提前收回土地使用权的补偿制度； 4、土地价格申报制度； 5、政府对土地使用权转移有优先购买权； 6、政府对地价上涨可采取必要行政手段干预； 7、征收土地增值税； 8、规范土地使用权出让收支管理； 9、土地价格评估制度； 10、土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。 三、城市地价动态监测 1、开展城市地价动态监测的意义和作用 ①通过城市地价动态监测及时更新城市基准地价； ②通过城市地价动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高土地市场地价信息透明度； ③城市地价动态监测工作是测算、编制地价指数的基础。 2、城市地价动态监测的工作步骤 开展城市土地价格基础调查 地价监测点资料的采集 地价资料的整理与录入 地价分析与地价公布 成果整理、归档和验收 地价监测点的长期维护与资料采集 设立地价监测点 市场样点资料调查 地价监测点及其设立原则和标准 地价监测点是指城市一定土地级别、一定地价区段区域内设置的，其地价水平、宗地形状、面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度能代表该区域同类用途土地一般水平（或平均水平）的宗地。 地价监测点的设立原则： (1)代表性原则； (2)稳定性原则； (3)一般性原则； (4)合理分布原则； (5)易操作性原则； (6)动态性原则。 选择地价监测点的标准： (1)土地面积； (2)地块形状； (3)土地权利状况； (4)土地开发程度； (5)临街状况。 地价区段是指在同一土地级别内选择的，在地价水平以及地形、地质、土地利用状况、行政区划、城市规划、基础设施条件、环境条件等方面相近或者比较一致的一个特定均质区域。 四、地价指数 1、地价指数的涵义 地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数，它是反映一个城市（或地区）各类土地（商业、住宅、工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。 2、地价指数的分类 （1）按内涵的差异分为综合地价指数和分类地价指数 综合地价指数一般简称为地价指数； 分类地价指数是按照城镇用地类型（商业用地、工业用地、住宅用地）测算的地价指数。 （2）按基期差异可分为定基地价指数和环比地价指数 定基地价指数指在指数数列中都以某一固定时期的地价水平作为对比基准的指数； 环比地价指数指在指数数列中随着时间的推移，每期的指数都以前一