新建项目承接查验前期介入作业指导书.docx

新建项目承接查验前期介入作业指导书修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人新建项目承接查验前期介入作业指导书1．目的依据国家相关法律法规规章及项目开发运营实际情况，规范新建项目在竣工验收的基础上进行承接查验及移交工作，便于交付后物业管理工作的正常开展与实施。2．范围适用于地产物业分公司与产业新城、地产等业务集团之间的承接查验工作。3．职责分公司分公司负责新建物业承接查验及移交接管工作。指定专人编写物业承接查验工作安排，并与开发建设单位进行充分沟通协商。组织收集、审核物业档案图纸资料，并办理资料的移交。组织成立承接查验小组(承接查验小组通常由工程维修部、品质管理部、服务中心相关人员组成)，组织物业承接查验及交付工作的具体实施。落实并督促开发建设单位对承接查验发现的不合格项进行整改，确保工程达到移交的标准。服务中心在分公司的组织下完成物业承接查验及移交工作。工程移交后，安排相关人员进场并进行管理和维护。对移交的档案图纸资料进行归档保管。4．方法和过程控制承接查验的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。新建物业承接查验流程图物业承接查验过程方法承接查验前期准备地产项目部在工程竣工后，向物业分公司提交《承接查验邀请函》及全部竣工资料。分公司应在接到地产《承接查验邀请函》且全部竣工资料齐全后，对资料进行审查清点，资料审查合格5个工作日内，成立“新建物业承接查验小组”(以下统称为“验收小组”)，并明确小组成员的职责分工。验收小组成立后的2个工作日内，与地产协商沟通，制定承接查验工作安排计划，报分公司工程维修部审核，总经理审批。承接查验流程验收小组依据承接查验工作安排计划所确定的时间节点按照《新建物业共用部位验收表》、《公共绿化验收单》所列项目进行逐项验收。实施承接查验工作过程中，物业验收小组汇总验收不合格项，并填写《工程质量缺陷整改通知单》，经签字确认后，交地产推进质量缺陷的整改工作。分公司接到复验申请后，2个工作日内组织对质量缺陷的整改进行验收，按《工程质量缺陷整改通知单》上的信息进行逐项查验销项，合格后在《验收通过证明书》上签字确认。实施承接查验工作过程中，为提高客户满意度、适应物业服务需要而进行的改进事项，由分公司填写改进意见，提交地产集团决策。承接查验问题处理违反安全质量底线标准的处理若在房屋集中交付前第7个工作日还存在不能达到交付安全底线标准要求的，以及房屋存在共性的、有可能引起客户群诉的质量问题，分公司应立即上报物业集团工程维修中心，上报资料中应包括现状图片、工作量清单等详细情况。物业集团工程维修中心负责与地产集团协商解决。保存协商解决相关记录资料。属非安全质量底线标准问题的处理属非安全质量底线标准的质量缺陷，若在房屋集中交付前无法全部解决，分公司应与地产集团以备忘录的形式将所有质量缺陷予以记录，确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。分公司与地产集团应充分协商沟通，在交付后的整改期限内对未接管部位协同管理，确保成品的有效保护。对资料不齐、设计缺陷、整改超时限等问题，分公司应按以下时限进行信息预警：服务中心将信息反馈至项目所属地产片区总经理，抄大区工程负责人；三个工作日内地产片区无任何解决措施或明确回复的，分公司报项目所属地产大区总经理，同时将问题上报物业集团工程维修中心；三个工作日内地产大区无任何解决措施或明确回复的，由工程维修中心及时将信息反馈至地产集团总部工程部门；以上程序执行后仍无法解决的，由物业集团计划运营中心升级至股份公司相关部门；上述信息资料中应包括现状图片、剩余工作量清单，目前各层级的反应状况等详细情况。承接查验具体要求承接查验内容按专业可分为工程资料类、房屋本体类、公共设施设备类、景观/绿化/清洁设施类、社区/公建配套类。工程资料类主要指产权资料、设备设施技术资料、声像资料、图纸资料、施工过程资料、合同协议、电子软件资料(含硬件锁)、安装调试资料、特种设备使用许可及年检资料等。房屋本体类主要指房屋本体的共用部位，包括:屋面、地面、外立面、内墙面、电梯厅、人行楼梯、阳台、门窗、地下空间、防雷设施等。公共设施设备类包括:配电系统、电梯系统、给排水系统、燃气系统、消防系统、智能化系统、道路交通设施、休闲娱乐设施、围栏隔离设施、标识系统等。景观/绿化/清洁设施类包括:景观小品、绿化设施、清洁设施等。社区/公建配套类包括:商业配套、会所配套、物业管理用房、业委会用房、社区警务配套、人防工程等。房屋内部的供暖、上下水、电、门窗、地面、墙面、户门等。承接查验标准竣工图等图纸资料一国家及地方相应规范、标准。客户感观及使用功能。新建物业承接查验的其他规定。共用设施设备交付安全底线必须符合以下原则：实现全部最终政府审批图纸和