新景祥湖南岳阳天伦城项目商业策 划 报告.doc

[岳阳·天伦城] 项目商业策划报告 2009-08-30 谨呈：岳阳天伦城房地产开发有限公司 [2009] YZ-YY-0806-11 写在前面的 关于天伦城B地块商业启动，我司十分重视，组织各部门展 开多轮的讨论，并开展了岳阳商业全面扫街调研工作，本次 提报不能面面俱到，主要是基于前期我司与贵司基本认可项 目定位的基础下，我们针对项目目前的现状，提出了一些建 议。 本次提报重点是解决问题，注重执行性，希 望能给贵司带来决策上的帮助！ 项目问题界定 项目开发背景 开发商目标与问题 界定核心问题 项目问题界定 项目区位—项目位于城市未来发展方向之上，处于新城市中心核心位置 东茅岭商圈 八字门专业 市场集群 市政府 岳阳城市发展规划布局东扩南移，岳阳目前城市发展形成明显南帝北丐之势，未来发展重点方向沿金鄂路一线。 本项目总建筑面积60万㎡，位于市政府对面，占住岳阳城市核心位置，是未来岳阳城市发展的中心。 传统商圈 新兴商圈 新城中心区 关键词： 城市政务新区 会展 中心 火车站商圈 湖滨商圈 市政府商圈 新城中心区 老城区 城市发展：东扩南移 桥西商圈 项目四至—本项目B地块三面临路，通达性强，商业基础好 本案位于中心城区的中心地段，地块狭长，南北约13/a.3公里。 东至建湘路，西至白杨坡路，南至金鹗中路，北至五里牌路。 B地块位于本项目的中心位置，呈三角形，面积约50亩，由建湘路、花板桥路、青年路围合而成。 B地块 北 项目交通—青年路、建湘路的拉通，将大大提升项目辐射能力，项目商业价值全面升级 金鄂路 花板桥路 五里牌路 30路：朝阳小学－皇古塘 31路：十一中－岳阳楼 41路：安居工程－机务段 4路：花板桥－火车南站 7路：南岳坡－郭镇 26路：火车站－畔湖湾 27路：太阳桥建材市场－中级法院 14路：桥石村－市二医院 23路：岳湘医院－丽珠陶瓷 24路：安居工程－丽珠陶瓷 25路：花园坡－渔民新村 33路：洞纺－洞纺 35路：南湖宾馆－渔民新村 项目基地南北跨度长达1.3公里，南临金鄂路，北接五里牌路，中横跨花板桥路。三条道路均为市区主干道。 B地块周边建湘路今年10月份开通，青年路中段施工基本完工，交通条件在今年10月份后将大大改善。 项目周边有4、7、27、31、41路等13条公交线路通过。 项目配套—项目区域市政配套设施完善，以低档生活配套设施为主 岳阳市政府 市体育馆 市政公路 1 教育配套 东环线 1 2 3 5 4 6 花板桥路 金鹗路 项目临近市政府，区域市政配套设施完善。 区域属于旧城改造重点区域，目前区域配套以低档的生活配套及建材配套设施为主，随着区域各项目入住，配套急需升级。 项目指标—项目B地块总建筑面积9.8万，其中商业面积约5万㎡。 项目属性界定：城市中心区，大体量综合商业项目 中心城区最大的开发地块，交通及其便利 项目位于主城区，地块基本无明显的自然资源 相对缺乏历史、人文 相对缺乏，有待完善 区位优势明显，商业发展潜力大 目前较差，城市改造完成，道路拉通，环境将极大改善 落差不大，地块较平整，呈三角形地块 天伦具有极强的资源整合能力，政府全力支持 城市中心区 大体量商业项目 地块解析盘点 开发商目标 开发目标 目标1：实现项目商业利润最大化，对商业整体价值有较高的期望。 目标2：实现较快的销售速度，资金快速回现，降低开发风险。 客户语录： 项目目前商铺1个月销售也就才卖一两个，若我们商业街整体启动，这么大的量，我们要卖到什么时候？ 如何才能加快商业销售速度？ 商业招商与销售该如何启动？ 客户目标解析 1.保证项目商业利润最大化。 2.快速销售，实现项目现金 流稳定。 项目条件： 项目属于城市中心区最大开发地块，交通、区位优势明显，未来发展定位清晰，商业发展潜力大。 项目B地块商业约5万平米，成为市级商业中心体量相对不足，能否成为岳阳的商业中心不具备绝对条件。 商业的成功运作 与经营才能给商 业带来整体价值 问题聚焦 保证项目商业成功的运作与经营，从商业运作的本质来看，本项目目前需重点研究和解决的问题是： 业态定位 问题一： 产品打造 问题二： 价值实现 问题三： B地块与A\C地块商业之间的关系？ 业态功能与规划的实现。 业态定位下，物业如何满足各业态的需求；项目的商业竞争力如何来打造？ 项目适合怎样的商业经营模式，招商与营销的策略计划如何来制定？ 问题聚焦一：业态定位问题？ 项目业态定位 岳阳商业现状分析 案例研究：长沙黄兴路步行街 项目业态定位 项目业态功能规划布局及业态细分 宏观环境 通过我司对岳阳经济环境和居民生活结构的研究，我司得出以下结论： 岳阳未来商业发展潜力巨大 随着岳阳产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。而得益于岳阳目前较小的人口基数，岳阳人均GDP和人均