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房地产销售常见问题及解决方法培训课件
房地产销售常见问题及解决方法 房地产现场销售好比战场上的短兵相接,一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司“双赢策略”、努力提高成交率的同时,销售技能的不断自我检讨则是现场销售人员成功的阶梯。下面,我们将其中最常见的情况罗列出来,以避免销售中更多的失误(12种) 一、产品介绍不详实 1.原因 1)对产品不熟悉; 2)对竞争楼盘不了解; 3)迷信自己的个人魅力,这种情况特别见于年轻员工。 2.解决 1)楼盘公开销售以前的销售讲习,要认真学习,确实及熟读所有资料。 2)进入销售场时,应针对周围环境,具体产品再做详细了解。 3)多讲多练,不断修正自己的措辞。 4)随时请教老员工和部门主管。 5)端正销售观念,明确让客户认可自己所定尺度,明确房屋买卖是最终目的。 二、任意答应客户要求 1.原因 1)急于成交; 2)为个别别有用心的客户所诱导。 2.解决 1)相信自己的产品,相信自己的能力。 2)确实了解公司的各项规定,不确定的状况,向现场专案请示。 3)注意辨别客户的谈话技巧,注意把握影响客户成交的关键因素。 4)所有文字载体,列入合同的内容应认真审核。 5)明确规定,若逾越个人权责而造成损失,由个人负权责。 三、未做客户追踪 1.原因 1)现场繁忙,没有空闲; 2)自以为客户追踪效果不大; 3)销售人员之间协调不够,同一客户,害怕重复追踪。 2.解决 1)每日设立规定时间,建立客户档案,并按成交的可能性分门别类。 2)依照列出的客户名单,大家事先协调主动追踪。 3)电话追踪或人员拜访,都应事先想好理由和措辞,以避免客户生厌。 4)每日追踪,记录在案,分析客户考虑的因素,并且及时汇报现场经理,相互探讨说服的办法。 5)尽量避免电话游说,最好能邀请来现场,可以充分借用各种道具,以提高成交概率。 四、不善运用现场道具 1.原因 1)不明白、不善用各种现场销售道具的促销功能。 2)迷信个人的说服力。 2.解决 1)了解现场销售道具对说明楼盘的各自辅助功能。 2)多问多练,正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具。 3)营造现场气氛,注意团队配合。 五、客户喜欢却迟迟不决定 1.原因 1)对产品不了解,想再作比较。 2)同时选中几套单元,犹豫不决。 3)想付定金,但身边钱很少或没带。 2.解决 1)针对客户的问题,再作尽可能的详细解释。 2)若客户来访二次或以上,对产品已很了解,则应力促其早早下定金。 3)缩小客户选择范围,肯定他的某项选择,以便及早下定金签约。 4)定金无论多少,能付则定;客户方便的话,应该上门收取定金。 5)暗示其他客户也看中同一套单元,或房屋即将调价,早下定金则早定心。 六、客户下定金后迟迟不来签约 1.原因 1)想通过晚签约,以拖延付款时间; 2)事务繁忙,有意无意忘记了; 3)对所定房屋又开始犹豫不决。 2.解决 1)下定金时,约定签约时间和违反罚则。 2)及时沟通联系,提醒客户签约时间。 3)尽快签约,避免节外生枝。 七、退定或退户 1.原因 1)受其他楼盘的销售人员或周围人的影响,犹豫不决; 2)的确自己不喜欢; 3)因财力或其他不可抗拒的原因,无法继续履行承诺。 2.解决 1)确实了解客户的退户原因,研讨挽回之道,设法解决。 2)肯定客户选择,帮助排除干扰。 3)按程序退房,各自承担违约责任。 八、一屋二卖 1.原因 1)没做好销控对答,现场专案和销售人员配合有误; 2)销售人员自己疏忽,动作出错; 2.解决 1)先对客户解释,降低姿态,口气婉转,请客户见谅。 2)协调户换户,并可给予适当优惠。 3)若客户不同意换户,报告公司上级部门,经同意后,加倍退还定金。 4)务必当场解决,避免官司。 九、优惠折让 (一)客户一再要求折让 1.原因 1)知道先前的客户成交折扣; 2)销售人员急于成交,暗示有折扣; 3)客户有打折习惯。 2.解决 1)立场坚定,坚持产品品质,坚持价格的合理性。 2)价格拟订预留足够的还价空间,并设立几重的折扣空间,由销售人现场专案和各等级人员把关。 3)大部分预留折让空间,还是由一线销售人员掌握,应当注意逐渐退让,让客户知道还价不易,以防无休止还价。 4)为成交而暗示折扣,应掌握分寸,切忌客户无具体行动,而自己则一泻千里。 5)若客户确有困难或诚意,合理的折扣应主动提出。 6)定金收取愈多愈好,便于掌握价格谈判主动权。 7)关照享有折扣的客户,因为具体情况不同,所享折扣请勿大肆宣传。 (二)客户间折让不同 1.原因 1)客户是亲朋好友或关系客户; 2)不同的销售阶段,有不同折让策略。 2.解决 1)内部协调统一折扣给予的原则,特殊客户的折扣要有统一解释。 2)给客户的报价和价目
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