房地产策划资料—日照啤酒厂商住地产项目营销策划报告.doc

一．概 述 项目概况： 日照啤酒厂商住地产项目有限公司开发。市已批准了项目用地，同意土地，并出了红线图。市国土局该地块的通知书。有关该项目的工作，有限公司已着手进行。地产项目于该市，距千米，项目规划总用地为.91亩.48亩，地上总建筑面积㎡，建筑密度为%，容积率为1.（详见规划）。3000万人民币，员工200余人，拥有中高级专业管理人员23人。同时控股山东千恒健公路发展有限公司，山东天舜公路开发有限公司，山东大乘广告有限公司，等多家公司。总资产过亿元人民币。主要经营范围:房地产开发建设，山东省内高速公路广告位招商业务，以及公路工程开发建设、园林绿化工程室内外装饰工程等。 研究目的： 通过对目前房地产市场发展趋势及项目SWOT分析，为该项目进行合理的市场细分及定位,提出可行的开发建议举措。 编写依据： 国务院办公厅《关于做好稳定住房价格工作的意见》、央行《2006年房地产金融报告》、日照市建委、统计局公布的本市房地产开发现状统计资料、日照市远景规划、国内知名经济学家文献及知名网站读者调查数据等。 假设说明： 中国GDP继续保持稳定增长，日照市经济建设和城市化进程不断推进，日照市城市知名度和美誉度不断提高。 市场状况分析 宏观分析： 房地产开发是一门综合性学科，在我国这一门学科还很年轻。政府对住房政策的调整也是在逐步探索中完善，例如房改政策、价格政策、税收政策、金融政策均从无序到有序到规范，市民的住房消费观念从“住房等分配，消费不负债”的心态中逐步得以校正。由于几年来我国政府一直实施稳健的货币政策，启动“内需”经济杠杆，鼓励“消费大件化”，大力推进各地区城市化进程，使得我国房地产产业每年以25%的增长速度迅猛发展，目前我国房地产业在国民经济中已经成为国家的重要支柱产业。 由于历史原因，我国大部分城市居民的住房质量、环境条件急需改善，房地产市场发展空间巨大。近几年来各地区投资规模一直呈上升态势，部分地区的房价更是大幅度直线上升。正是在这种巨大的利益驱使下，一些良莠不齐的企业和个人纷纷成为房地产行业的“淘金者”。而大量的利用银行贷款来建房与购房的状况，导致了我国部分城市和沿海地区出现了一方面房价虚高，另一方面大量商品房闲置，同时还有相当大的一部分居民无力改善居住条件的不合理现象。 部分城市地区出现的上述现象，引起了党中央、国务院和部分经济学家的高度重视，温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为06年宏观调控的一项重要任务。国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》中，就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。随着“国六条”、 “国十五条”、“增收房屋所得税”等一系列的调控政策出台运行，房产新政对消费者的心理和行为影响效果近期已经在各地区房地产市场中呈现。 2006年，中国的楼市一方面调控措施可以说是不断出台，另一方面市场房价的涨势却依然不变。那么进入2007年之后，房地产市场又会出现一些什么变化呢？我们认为应该呈现以下特点： 1.政策面依旧不宽松 任何一个市场的趋向首先还是要看相关政策冷暖。综合各方面的动向分析，今年政策面的调控仍然不会放松，并且呈现出逐渐加紧和收缩的态势。值得注意的是，央行不久前公布的《2006年中国金融稳定报告》首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险做出预警。报告指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产价格波动带来的潜在风险，另外此前召开的中央经济工作会议已经把房地产作为了2007年调控的重点。而从当前房地产现实形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度。 2.左右夹击中求生存 在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型(将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜)的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。同时我们必须看到的是，被旺盛需求推高的房价，在2007年仍将面临一系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下， 2007年房价的涨幅将会得到控制，市场也可能出现一定程度的调整，但并不可能出现大的下跌。 3.各地市场仍有差异 从目前来看，中国房地产市场的区域化特征正表现得越来越明显，也就是各地市场的表现会出现较大的差异，而这一点也会在2007年进一步地体现出来。这种状况也是由多方面因素造成的，比如地区发展的不平衡，所处的市场周期不一样，面临的政策条