房地产日照环境损害赔偿估价方法探析.doc

房地产日照环境损害赔偿估价方法探析 　　摘要：近年来，随着我国旧城改造工作的推进，城市高楼大厦鳞次栉比。同时这也带来了一系列新的社会问题。其中，日照环境损害赔偿问题越来越受到人们的关注。针对日照环境减损问题的特殊性和新颖性，本文根据建筑物具体情况及市场环境状况，适当结合德尔菲法对日照环境赔偿问题进行探析，并提出三种具体的日照环境损害赔偿的估价方法。 　　关键词：日照环境 损害赔偿 估价方法 　　着我国旧城改造工作的推进和房地产市场的迅猛发展，城市建筑明显呈高层化和高密度化趋势。城市面貌和生活环境等都发生了翻天覆地的变化，但在改变原有建筑物形状和高度的同时，使周围的房地产的日照环境发生了相对的变化，不同程度的影响了房地产的使用价值和市场价值，进而引发了一系列关于房地产贬值和采光权受损害的法律诉讼。而诉讼的目的往往是为了消除侵害并获得一定的经济补偿，因此如何量化权益的损失从而确定赔偿金额显得格外重要。 　　一、我国房地产日照环境损害赔偿评估现状 　　（一）有关房地产日照环境损害赔偿的法律法规 　　虽然房地产日照环境损害赔偿的评估在近些年才慢慢兴起，不过法律上对日照损害的赔偿已有较远渊源。 　　《民法通则》第八十三条就规定“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活，团结互助、公平合理的精神，正确处理节水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。” 　　同时《物权法》第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。” 　　此外，国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条也规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光通风。” 　　（二）房地产日照损害的技术标准以及赔偿标准 　　我国《国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》规定：“大城市住宅日照标准为大寒日大于等于2小时，冬至日大于等于1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照标准2小时的标准；旧区改造标准可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小时的标准。”每个地区可以根据本地的气候环境情况制定符合本地要求的技术标准，但是不能低于国家标准。 　　从法律法规层面来看，我国对于房地产日照损害赔偿规定还十分浅表，缺乏比较统一的法律规定，各个地方的赔偿标准不一，往往是通过当事人双方协商或法官判定来确定补偿的金额。 　　同时，在评估实务中，日照环境损害赔偿评估也是一种新兴的业务，评估技术的不完善也使日照环境损害评估存在众多难点。简单的传统评估方法往往难以较好地反映日照带来的减损。因此，市场急需一系列针对日照关键减损的评估方法。 　　二、评估方法探析 　　（一）市场法在日照环境损害评估中的应用 　　1.市场法的概念及理论基础。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的理论依据是替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。 　　2.市场法的适用条件。要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 　　3.利用市场法进行日照环境损害赔偿评估。就是寻找与估价对象受影响前后类似的可比房地产，从而通过各种因素的修正计算出估价对象受影响前后的房地产价值。运用市场法进行评估时关键的一点就是寻找可比对象，对于可比对象我们既要有质的要求，又要有量的保证。 　　从质量方面来说，我们选取的可比实例应符合下列要求：第一，可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。它一般包括与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当等方面要求。第二，可比实例的交易类型应与估价目的吻合。因为不同估价目的对房地产的价值具有较大的影响，所以在选取可比对象时我们一定要注意可比对象的交易类型与估价目的是否吻合。第三，可比实例的成交日期应尽量接近估价时点。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔不宜超过一年。第四，可比实例的成交价格应尽量为正常价格。这就是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 　　从数量方面来说，一般选取3个至10个可比实例。选取了可比实例以后，我们便可以通过交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正求取估价对象的比准价值。 　　比准价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 （公式 1） 　　之后，我们运用简单算术平均数和加权算术平均数等方法计算出最终的评估对象价值。由此，便可以得到计算日照环境减损的价值公式： 　　C=Q-E（公式 2） 　　公式中，C为估价对象房地产价值的减损，Q为日照环境未受到影响情况下的评估对象的公开市场价值，E为日照环境受到影响后的