房地产市场研究报告 中美房地产及房地产金融业概论.doc

《深圳走向世界》文库 中美房地产及房地产金融业概论 龙福永 著 提 要 本文全面、系统地介绍了美国房地产业发展的历史背景和现状，着重论述了其房地产金融体制的建立、发展及其重要作用，并在此基础上，结合深圳和我国具体实际，借鉴提出了构建有中国特色房地产金融体制的新型模式，同时引入了政府金融平衡机构的双向作用机制，为政府通过市场杠杆对房地产业实施宏观调控和实现国民经济良性循环探寻了一条切实可行的途径和行之有效的运作方式。 编 者 的 话 世界发达国家和地区的发展实践已经证明：一个国家、一个地区或一个城市经济发展和现代化水平的高低，很大程度上取决于其管理水平的高低。管理在经济发展中具有的创造作用已被人们所认识和接受。因此，国内外相当多的专家学者和行政官员们不约而同地推出了生产第四要素理论，认为生产之所以能够发生并持续进行，除需要土地、劳动和资本外，还必须存在第四要素——管理。 理解管理在生产和生活中的作用并不难。我国古代有名的“田忌赛马”故事就告诉人们，管理往往是成败的关键。难的是如何了解和掌握现代化的管理知识和方法。对年轻的深圳市来说，这点尤为迫切和重要。特区的倡办者邓小平同志在特区成立不久时就指出：“特区是个窗口，是技术的窗口，管理的窗口，知识的窗口，也是对外政策的窗口。从特区可以引进技术，学到管理，管理也是知识。”建立特区以来，深圳通过引进外资和先进科学技术的同时，也吸收了国外先进的科学管理经验，对管理现代化城市积累了一定的经验，但相对来讲，现代化国际性城市的管理经验仍很不足。深圳目前正处在重大的社会转型的关键时期，在本世纪末下世纪初，深圳要建立社会主义新型的市场经济体制，进一步完善城市各项功能，转变经济增长方式，同国际经济和惯例接轨。随着深圳现代化建设进程的加快和深度的推进，一系列的问题开始出现并困惑着深圳，现代化城市管理经验不足掣肘了深圳迈向现代化国际性城市的步伐，城市管理水平高低是关乎深圳以何种姿态跨入21世纪的战略性问题。 江泽民同志曾强调，我们要“坚持对外开放，认真学习世界各民族的长处，积极引进先进的科学技术和经营管理经验，增强我们自力更生的能力，加快祖国的发展”。只有站在人类文明的肩膀上，深圳才有可能建立世界一流的城市管理和企业管理。要做到这一点，途径有很多，但最直接、最有效的办法莫过于让一些行政和企业领导干部到香港和国外发达城市去学习、观察、思考，将他们带回来的成果加以汇集、整理、消化，为我所用。基于这种思路，在20世纪末和21世纪初的10年里，深圳将有计划地逐年派出领导干部“西行取经”。其成果将逐渐沉淀下来，编入“深圳走向世界”文库，以献给那些有志于中国城市管理体制改革和建设的有识之士。 本《文库》的推出，从一个侧面反映出深圳的城市管理开始走入一个新的阶段。期望能为接近国际先进水平和衔接国际惯例作些有益的帮助。对于21世纪的中国有什么样的影响，由未来去评说吧。 目 录 引 言 10 第一章 概 论 14 第一节 房地产的涵义、分类及特征 14 一、房地产的涵义 14 二、房地产的分类 15 三、房地产的特征 15 第二节 房地产市场 18 一、房地产市场的性质 18 二、房地产市场的供求关系 19 第三节 房地产经济发展的重要作用和意义 23 第二章 美国房地产业的发展与国家宏观调控措施 28 第一节 美国殖民时期至19世纪80年代后期房地产业的发展 28 一、房地产市场的形成 29 二、铁路交通业的发展在房地产开发中的作用 34 第二节 美国１９世纪末叶至二战时期房地产业的发展 37 一、商业中心区的房地产开发 38 二、现代化城市公共设施的初期建设 45 三、美国房地产业在20世纪20年代高涨时期的发展状况 51 四、大萧条及二战时期——美国房地产业的发展 60 第三节 美国二战后房地产业的发展及现状 78 一、郊区城市化建设与战后房地产复苏 79 二、都市更新与都市中心区的复兴 88 三、70年代至90年代美国房地产业的发展状况 106 第三章 美国房地产金融业的发展 119 第一节 美国联邦储备银行 120 第二节 美国房地产金融市场 122 一、一级市场 122 二、一级市场的抵押贷款的放贷机构 123 三、二级市场 126 第三节 房地产筹资技巧 138 一、定期贷款 138 二、分期偿还贷款 139 三、可调利率抵押贷款 139 四、飘浮式贷款 139 五、扩幅式长期抵押贷款 140 六、逆向年金抵押贷款 140 第四节 房地产金融的贷款方案 141 一、常规贷款 141 二、个人抵押贷款保险方案（ＰＭＩ） 142 三、联邦住房管理局保险的贷款 143 四、退伍军人管理局担保的贷款 145 五、农业管理局的贷款 147 第四章 深圳房地产业的发展 148 第一