房地产市场研究报告 思源顾问北京市望京东湖项目市场简析.ppt

1 房地产策划大全—房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划 望京东湖项目市场简析 望京地区发展研究 望京规划图 望京所辖区域位于首都机场高速路和京顺路西北，往西到望和铁路支线，南接四环路，北到北小河，是北京市总体规划中边缘集团的一部分，规划中的望京边缘集团建设区占地15平方公里，由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心3部分组成，统称为“望京新城”。 望京地区的发展与变迁 望京交通压力得到缓解 望京区域基础配套逐步完善 望京地区产业引进与逐步成形 具备临近机场的区位优势 望京交通压力得到缓解 以往交通是望京“最大的痛”，如今这一状况已经彻底改变； 除了机场高速、五环路、沿四环路进入望京腹地的望京西路、阜通东大街都已通车； 目前无论是西去中关村，还是南下CBD都已经十分方便。 此外，京承高速的开通，令地处望京西北角的本案交通优势更加突出。 区内基础配套逐步完善 作为北京最早兴建的大社区之一，十多年的建设和发展，而今望京已经发展成为生活配套较为完善的城市新住区，新型城市的感觉凸显。 除望京燕莎购物中心等几个较早配套设施外，京客隆、中福百货等大型的商业配套和萨拉伯尔、必胜客、肯德基等著名连锁餐饮店也已在望京落户。 加之首师大附小分校，陈经纶中学和北京市八十中等名校入住望京，令区内配套更加完善。???? 目前拟建的部分大型商业配套 本案东北侧的家乐福 广顺南大街的沃尔玛 阜通西大街附近的好莱坞电影院 阜通东大街的法国乐华梅兰超市和IKEA； 望京住宅需求研究 望京地区产业引进与逐步成形 望京地区原地块的产业特征：以居住为主，商业配套、办公、医院、教育设施所占比例较少 望京地区现阶段地块的产业特征 办公用房增多：由于政府加大产业的调整力度，引进了如LG、奔驰、摩托罗拉、索尼爱立信、松下等知名外资企业进驻办公 商业配套大幅增加：政府加大引资力度，吸引沃尔马、家乐福、宜家、百安居等国际大型联锁零售企业投资开店 商务环境的改变：估计2006年将引入10万人的跨国企业员工，并带动相关上下游企业向此游移，这些高消费人群形成中高端房屋的巨大购买力，带动区域住宅市场的繁荣。 望京现有项目客群来源与特征研究 望京区域高档住宅需求客群分类 重复置业的风潮对住宅升级的需求 作为亚洲最大的居住区，望京地区在上世纪90年代初期就已经进行了开发，已经是京城比较成熟的居住区，而望京也曾经是北京市高品质住宅区的代名词。 在望京的首批置业者中，演艺界人士、企业管理者、律师、医生、外国人等高收入人群占相当大比例。但时过境迁，首批置业者户型设计已经落伍，和这些人的收入、社会地位形成了明显的差异，这些人面临着第重复置业。不少人习惯了望京的生活，又看重一些有特色的新项目，因此都选择留在望京。 国外投资客群对高品质住宅的需求 望京区域内韩国人、日本人聚集性较强，成为望京住宅市场的主力，而随着外国跨国公司入驻望京产业园区，一些外企白领员工和高管也必然成为望京住宅市场上重要的客户。 望京地区在国外有着较高的知名度，尤其是在韩国。该区域现已成为韩裔人士在京的首选置业地区。 目前区域在售楼盘韩裔人士购买比例较高，例如宝星国际的销售人员已全部调整为鲜族；季景沁园在韩国开盘销售。 结论：望京区域对高品质住宅需求不断增长 望京住宅供给研究 调查目标——望京区域在售楼盘 湖畔雅居 鹿港嘉苑 （嘉轩城市花园） 望京南湖西园 海润国际公寓 利泽西园（望都园） 季景沁园 华鼎世家 澳洲康都 银领国际 星源公寓（望京金座阳光公寓） 夏都家园(夏都盈座) 银杏家园 （都市心海岸） 方舟苑三期（城市月光） 宝星园 望京在售楼盘部分项目展示 望京项目建筑形态 望京调研项目规模分布 望京调研项目规模分布分析 望京调研部分项目户型 望京地区不同户型销售状况分类调查 望京地区在售项目中，二、三居的销售比例有较大差距；总体而言，二居还是市场主打户型。 望京地区在售项目中，不同户型的滞销比例有比较明显的差距；其中三居未销售比例与二居基本持平，四居、一居未销售比例较少。说明市场上对一、四居有足够的消化能力。 望京地区不同户型销售率统计研究 结论： 一居销售率旺盛，四居销售状况较好于二居，三居销售状况不佳。（其它户型不以居住为用途，本分析不做讨论）。 望京地区调研项目不同户型销售总面积调查 结论： 望京地区二、三、四居的销售总面积差距不大。但一居销售总面积较小。 望京地区一居剩余面积占市场上总剩余比重仅为2%；三居剩余总面积较大，二居次之，四居剩余的总面积相对较小。由此可知市场上